Las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios

Las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios constituyen aquellas actuaciones necesarias para conservar el inmueble en adecuadas condiciones.

Se trata, en definitiva, de intervenciones dirigidas a evitar el deterioro del edificio y garantizar el correcto funcionamiento de los elementos comunes.

Obligatoriedad de las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios

Las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios encuentran su fundamento principal en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.  Este precepto establece el carácter obligatorio de los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.

Así, la comunidad no puede desentenderse de aquellas reparaciones imprescindibles para preservar la integridad del edificio.

¿Qué obras se entiende que son de mantenimiento?

Dentro de este tipo de actuaciones pueden incluirse, entre otras:

• la reparación de cubiertas y tejados
• la sustitución de bajantes
• la reparación de fachadas
•  la eliminación de humedades y filtraciones
•  la conservación de patios y terrazas comunitarias o
• la reparación de instalaciones generales de agua, electricidad o saneamiento.

Las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios tienen como límite su propia finalidad conservativa. Es decir, únicamente pueden comprender aquellas actuaciones realmente necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y adecuada conservación del edificio.

Adopción de acuerdo para las obras de mantenimiento en la comunidad de propietario

Las obras de mantenimiento precisamente por su carácter obligatorio, no siempre requieren la previa aprobación de la junta de propietarios para poder ejecutarse.

Así, cuando concurran razones de necesidad o urgencia no será necesario acordar previamente su ejecución. En estos casos, el presidente tiene la facultad de ejecutar las obras sin la adopción de un acuerdo previo en Junta.

 No obstante, en la práctica resulta habitual que la cuestión sea sometida igualmente a junta, tanto para aprobar presupuestos como para determinar el modo de financiación de las obras.

Las obras de mantenimiento obligan a todos los propietarios, incluso aunque hubieran votado en contra del acuerdo o no hubieran asistido a la junta. Es decir, todos los propietarios deben de asumir sus costes.

Diferenciación con las obras de mejora

Las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios deben diferenciarse de las denominadas obras de mejora.

Las primeras tienen carácter necesario y obligatorio. Sin embargo, las obras de mejora son aquellas que introducen nuevos servicios, comodidades o elementos no imprescindibles para la adecuada conservación del inmueble.

Por ejemplo, la instalación de una piscina, la incorporación de elementos decorativos o determinadas reformas de embellecimiento de la fachada.

Así, es una problemática habitual que determinados propietarios consideren que la actuación acordada no constituye realmente una obra de mantenimiento, sino una mejora encubierta. En estos casos, la calificación jurídica de la actuación resulta esencial, ya que de ella dependerá el régimen de mayorías exigible y la obligación de contribuir al gasto.

Conclusión

Las obras de mantenimiento en la comunidad de propietarios son, en definitiva, una manifestación del deber legal de conservación que pesa sobre toda comunidad. La correcta diferenciación entre obras necesarias y obras de mejora, así como el adecuado seguimiento de los requisitos legales para su aprobación y ejecución, resulta fundamental para evitar conflictos.