La existencia de la comunidad de propietarios sin constitución formal puede tener lugar. Es frecuente encontrar edificios en los que existen varios propietarios, pero nunca se ha celebrado una junta constitutiva ni se ha otorgado un título constitutivo de propiedad horizontal.
Esta circunstancia no significa que la comunidad no exista. La comunidad puede existir, aunque no se haya otorgado título constitutivo.
¿Qué régimen jurídico se aplica?
Para determinar si estamos ante una situación de propiedad horizontal debe atenderse a lo previsto en el artículo 396 del Código Civil.
Este régimen parte de la existencia de diferentes espacios susceptibles de aprovechamiento independiente, junto con elementos comunes que pertenecen a los distintos propietarios.
Por ello, no es la formalización de la comunidad la que determina por sí sola su existencia, sino la concurrencia de los elementos propios de la propiedad horizontal.
En estos casos resulta aplicable la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
El propio artículo 2.b) LPH establece que estas comunidades se regirán por la Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de las partes privativas y de los elementos comunes. Así como respecto de los derechos y obligaciones de los propietarios.
Esto significa que la ausencia de título constitutivo no permite considerar el inmueble como una propiedad ajena al régimen de propiedad horizontal.
Los propietarios continúan teniendo derechos y obligaciones respecto de los elementos comunes conforme a la LPH.
La jurisprudencia también ha reconocido que la falta de título constitutivo no impide la aplicación de este régimen cuando concurren los requisitos legales.
¿Quién paga los gastos comunes?La existencia de la comunidad de propietarios sin constitución formal
En atención a lo anterior, queda claro que los propietarios deben contribuir a los gastos necesarios para conservar los elementos comunes.
El artículo 9 LPH establece las obligaciones de los propietarios respecto de los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Por tanto, un edificio que carece de una estructura administrativa formal puede seguir generando obligaciones económicas entre sus propietarios.
La dificultad puede aparecer al determinar la cuota correspondiente a cada propietario.
Los propietarios podrán establecer el sistema de distribución que deseen, lo habitual sería por cuotas de participación, sin embargo, puede que no haya título constitutivo lo que puede complicarlo. El reparto puede ser también a partes iguales.
La diferencia con la situación de prehorizontalidad.La existencia de la comunidad de propietarios sin constitución formal
No toda situación en la que falta una formalización documental constituye automáticamente una comunidad de propietarios.
El Tribunal Supremo en su sentencia núm. 999/2024, de 6 de junio, analizó precisamente los elementos necesarios para que exista plenamente el régimen de propiedad horizontal.
El Alto Tribunal destacó la importancia de la concurrencia de un edificio dividido en unidades independientes y de una pluralidad de propietarios. También explicó que la propiedad horizontal de hecho está contemplada en el artículo 2 LPH.
La prehorizontalidad, por el contrario, hace referencia a una situación anterior a la plena constitución de la propiedad horizontal.
Por ejemplo, puede existir un edificio perteneciente todavía a un único propietario que ha sido dividido materialmente en viviendas o locales. En ese supuesto no existe todavía una pluralidad de propietarios sobre las distintas unidades.
Conclusión
Una comunidad de propietarios puede existir, aunque nunca se haya constituido formalmente. la falta de constitución formal de la comunidad no implica que los propietarios queden al margen de la Ley de Propiedad Horizontal.
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