LA DIFERENCIA ENTRE CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y CUOTA DE PAGO

La diferencia entre cuota de participación y cuota de pago en una comunidad de propietarios es una de las cuestiones que más dudas genera entre los propietarios. Es frecuente pensar que ambos conceptos significan lo mismo y que el porcentaje que aparece en la escritura determina siempre cuánto debe pagar cada vecino. Sin embargo, esto no siempre es así.

En muchas comunidades de propietarios existen propietarios que abonan una cantidad distinta de la que resultaría de aplicar estrictamente su cuota de participación. Esto ocurre porque la Ley de Propiedad Horizontal permite, en determinados supuestos, establecer sistemas especiales para repartir algunos gastos comunes.

¿Qué es la cuota de participación?

La cuota de participación es el porcentaje que corresponde a cada elemento privativo dentro del edificio o conjunto inmobiliario. Se encuentra fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal y suele aparecer tanto en la escritura de división horizontal como en las escrituras individuales de cada vivienda o local.

Su regulación se encuentra en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para determinarla se tienen en cuenta distintos factores, como la superficie útil de la vivienda o local, su ubicación, su emplazamiento y el uso que razonablemente puede hacerse de los elementos comunes.

Por tanto, la cuota de participación constituye un dato jurídico permanente que identifica el peso que cada propiedad tiene dentro de la comunidad.

¿Qué es la cuota de pago?

La cuota de pago hace referencia al importe que cada propietario debe satisfacer para contribuir a los gastos comunes.

A diferencia de la cuota de participación, la cuota de pago no constituye un porcentaje fijo recogido en el título constitutivo. Es, simplemente, la consecuencia económica del sistema de reparto de gastos aplicable en cada caso.

Lo habitual es que ambas coincidan. Es decir, que cada propietario pague los gastos comunes conforme a su cuota de participación. Sin embargo, existen situaciones en las que la cuota de pago puede ser distinta.

¿Cuándo pueden ser diferentes?

La regla general se encuentra en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho precepto establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales conforme a su cuota de participación, salvo que exista una previsión distinta.

Para apartarse del criterio del coeficiente será necesario que exista una previsión expresa en el título constitutivo o en los estatutos, o que el acuerdo haya sido adoptado con la mayoría legalmente exigida cuando la Ley lo permita.

Un ejemplo habitual es el de las comunidades formadas por varios portales. En estos casos es posible que determinados gastos, como el mantenimiento de un ascensor concreto, únicamente beneficien a los propietarios de un portal determinado. Si el título constitutivo autoriza esa individualización, dichos gastos podrán ser soportados únicamente por quienes se benefician del servicio.

¿Qué ocurre si la comunidad reparte incorrectamente los gastos?

Cuando una comunidad aprueba unas cuentas o una derrama aplicando un criterio de reparto contrario a la Ley o al título constitutivo, el acuerdo puede ser impugnado judicialmente.

En ese supuesto, el juez analizará si el sistema de reparto utilizado encuentra respaldo en el título constitutivo, en los estatutos o en la propia Ley de Propiedad Horizontal. Si concluye que el reparto es incorrecto, podrá declarar la nulidad del acuerdo y ordenar que las cuentas o la derrama sean recalculadas conforme al criterio legalmente aplicable.

Conclusión

Aunque en muchas ocasiones se utilizan como si fueran sinónimos, la cuota de participación y la cuota de pago responden a realidades jurídicas distintas.

Sin embargo, cuando existen previsiones estatutarias o legales que permiten individualizar determinados gastos, la cuota de pago puede diferir de la cuota de participación sin que ello suponga una modificación de esta última.