LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DE UN ACUERDO COMUNITARIO

La declaración de nulidad de un acuerdo comunitario no elimina automáticamente sus efectos. Aunque ya tratamos en un articulo anterior la nulidad de los acuerdos comunitarios, en este articulo vamos a centrarnos en las consecuencias de esa nulidad.

Es habitual pensar que, una vez un juez declara nulo un acuerdo comunitario, todas las actuaciones realizadas en su ejecución quedan automáticamente sin efecto. Sin embargo, la realidad es bastante más compleja. Como explicamos en nuestro anterior artículo (ver articulo) los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son, con carácter general ejecutivos.

Esto significa que, cuando finalmente se dicta una sentencia declarando la nulidad del acuerdo, la comunidad ya haya realizado diversas actuaciones. Tales como, ejecutar obras aprobadas, cobrar una derrama, firmar contratos con terceros, etc.

En estos casos surge una cuestión esencial: ¿qué consecuencias tiene la declaración de nulidad y qué ocurre con todo lo que ya se ha ejecutado?

La respuesta no siempre es la misma. Dependerá del tipo de acuerdo, de las actuaciones realizadas para ejecutarlo y de si resulta posible restablecer la situación existente antes de su aprobación.

La restitución

Cuando resulte posible, la consecuencia de la nulidad será la restitución de la situación existente antes de la adopción del acuerdo. Ejemplo: cuerdo que limitaba indebidamente el uso de un elemento común, deberá cesar esa limitación y restablecerse el derecho del propietario afectado.

¿Pero qué ocurre cuando la restitución no es posible? Ejemplo: acuerdo sustitución completa del ascensor. Si dichas actuaciones ya han sido ejecutadas cuando se dicta la sentencia de nulidad, deshacer las obras puede implicar un coste económico muy superior al beneficio que supondría restaurar la situación inicial.

En estos supuestos, los tribunales valoran distintos factores antes de acordar una reposición material, como la posibilidad real de deshacer las actuaciones, el coste económico que ello supondría, el interés general de la comunidad y la proporcionalidad de la medida.

Por ello, la nulidad del acuerdo no conduce necesariamente a la demolición de una obra o a la desaparición física de todo lo ejecutado.

La indemnización de los daños y perjuicios

Cuando la restitución no resulta posible o no permite reparar completamente el perjuicio sufrido, la declaración de nulidad puede dar lugar al reconocimiento de una indemnización.

Su finalidad consiste en compensar económicamente al propietario que haya sufrido un daño como consecuencia de la ejecución del acuerdo declarado nulo.

Ahora bien, esta indemnización no se concede de manera automática. Será necesario acreditar que el perjuicio existe, cuál es su alcance y que existe una relación directa entre el acuerdo anulado y los daños reclamados.

La importancia de las medidas cautelares

Precisamente porque los acuerdos comunitarios son ejecutivos mientras no sean suspendidos judicialmente, resulta especialmente importante valorar la solicitud de medidas cautelares.

Si el propietario considera que la ejecución del acuerdo hará imposible o muy difícil restaurar posteriormente sus derechos, podrá solicitar al juzgado la suspensión cautelar del acuerdo mientras se tramita la impugnación.

Conclusión

La declaración de nulidad de un acuerdo comunitario constituye un importante mecanismo de protección frente a decisiones adoptadas en contra de la ley, los estatutos o los derechos de los propietarios. No obstante, la nulidad no implica que todo lo ejecutado desaparezca automáticamente ni que siempre sea posible volver exactamente a la situación anterior.

Siempre que resulte viable, los tribunales procurarán restituir la situación existente antes de la adopción del acuerdo. Sin embargo, cuando esa reposición sea imposible o desproporcionada, podrán adoptarse otras soluciones, como el reconocimiento de una indemnización por los daños y perjuicios causados.