La división de un piso en una comunidad de propietarios es una cuestión que puede presentar obstáculos a consecuencia de las propias normas que regulan la comunidad.
Por ello, antes de plantearse cualquier actuación, resulta imprescindible conocer qué exige la Ley de Propiedad Horizontal y qué papel desempeñan los estatutos y el titulo constitutivo.
El titulo constitutivo y los estatutos de la comunidad. La división de un piso
La primera cuestión que debe analizarse es el contenido del título constitutivo y de los estatutos de la comunidad de propietarios.
No es infrecuente que los estatutos contengan previsiones específicas sobre la posibilidad de dividir o segregar viviendas. Algunas comunidades permiten expresamente estas actuaciones, otras las someten a determinadas condiciones y, en otras pueden establecer limitaciones o prohibiciones.
En el caso de que así se permita no será necesario el acuerdo previo de la junta. No obstante, incluso en estos supuestos será necesario analizar cuidadosamente el alcance de la cláusula estatutaria, ya que puede establecer condiciones concretas o exigir determinados requisitos para que la división resulte válida.
Necesidad de acuerdo
La división de un piso en una comunidad de propietarios supone, una alteración de la configuración inicial del régimen de propiedad horizontal. Y ello, por cuanto de una única finca pasan a existir dos o más elementos privativos independientes.
Por esta razón, el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la división material de pisos o locales y sus anejos requiere la aprobación de la comunidad de propietarios.
Actualmente, para adoptar este acuerdo es necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata de una mayoría reforzada que pretende garantizar que una modificación de esta relevancia cuente con un respaldo suficiente dentro de la comunidad
La modificación de las cuotas de participación
Uno de los aspectos más relevantes derivados de la división de una vivienda es la necesidad de redistribuir las cuotas de participación.
Cuando una vivienda se convierte en dos inmuebles independientes, resulta necesario asignar una cuota a cada uno de ellos para determinar su participación en los gastos comunes y en los elementos comunes del edificio.
Esta modificación afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal, motivo por el cual debe ser aprobada por la comunidad dentro del mismo acuerdo que autorice la división.
La afectación de elementos comunes
Otro aspecto fundamental es determinar si la división implica actuaciones sobre elementos comunes del inmueble.
La apertura de nuevos accesos, la modificación de rellanos, la utilización de espacios comunitarios o cualquier intervención que afecte a elementos comunes requerirá necesariamente la autorización de la comunidad.
En estos supuestos, además de la autorización para la propia división, la comunidad deberá valorar el alcance de la alteración proyectada y su posible incidencia sobre los derechos del resto de propietarios.
Conclusión
La división de un piso en una comunidad de propietarios no depende únicamente de la voluntad del propietario. Así, resulta esencial analizar el titulo constitutivo y los estatutos de la comunidad.
En el caso de que el propietario inicie la obra sin contar con el visto bueno de la comunidad, esta podrá interponer las acciones judiciales pertinentes. Así, podrá exigir al propietario reponer los elementos comunes a su estado anterior.
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