La comunidad frente a sus propios actos constituye una cuestión relevante en el ámbito de la propiedad horizontal, especialmente cuando entran en juego los denominados actos tolerados y sus posibles efectos jurídicos.
En este contexto, y en relación con el artículo anterior dedicado a esta materia, resulta oportuno analizar la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº293/2026, de 29 de enero. La sentencia aborda precisamente los límites de la tolerancia comunitaria y su posible transformación en consentimiento tácito con efectos jurídicos.
Antecedentes de hecho.La comunidad frente a sus propios actos
El caso parte de la impugnación de un acuerdo comunitario adoptado en 2017, mediante el cual se obligaba al propietario de un local a dejar de utilizar una salida de humos. Así como, a desmontar la chimenea instalada, la cual había sido autorizada en 1990.
En primera instancia, la demanda fue desestimada. Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y declaró la nulidad del acuerdo, al considerar que la comunidad había actuado en contra de sus propios actos y de las exigencias de la buena fe. Frente a esta resolución, la comunidad interpuso recurso de casación.
Fundamentos de derecho
En primer lugar, la sentencia hace alusión a la falta de existencia de una servidumbre adquirida por usucapión. Si bien, no vamos a analizar este argumento por no ser objeto de este artículo.
En cuanto, a la doctrina de los actos propios o actos tolerados. El Tribunal destaca que la comunidad no solo permitió durante años la permanencia de la instalación, sino también su uso continuado por distintos titulares del local, sin exigir su retirada ni formular objeciones. Más aún, cuando el nuevo propietario adquirió el inmueble y comunicó su intención de desarrollar un negocio de hostelería. Así, la comunidad tuvo conocimiento del proyecto, visitó las obras y no manifestó oposición alguna, lo que permitió que estas se ejecutaran íntegramente.
A partir de estos hechos, el Tribunal concluye que la comunidad generó en el propietario una confianza legítima en la posibilidad de utilizar la salida de humos. En consecuencia, el acuerdo posterior, adoptado una vez finalizadas las obras y realizada una inversión relevante, resulta contradictorio con la conducta previa de la comunidad.
El Tribunal Supremo recuerda que la doctrina de los actos propios impide actuar contra una conducta anterior que haya creado expectativas razonables en otro sujeto. No se trata de una mera inactividad, sino de un comportamiento prolongado, consciente y significativo que permite inferir un consentimiento tácito.
Asimismo, considera que el acuerdo impugnado supone un ejercicio contrario a la buena fe. Y esto al implicar un ejercicio tardío y desleal del derecho por parte de la comunidad, que perjudica a quien actuó confiando en la situación previamente tolerada.
Fallo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios y confirma la nulidad del acuerdo adoptado en 2017.
Conclusión. La comunidad frente a sus propios actos
La sentencia analizada refuerza la idea de que los actos tolerados pueden adquirir relevancia jurídica cuando concurren determinadas circunstancias. En especial, cuando generan una apariencia de consentimiento y una confianza legítima en terceros.
En línea con lo expuesto en el artículo anterior, el Tribunal Supremo insiste en que la tolerancia prolongada, unida al conocimiento y a la pasividad consciente de la comunidad, puede limitar posteriormente su capacidad de reacción.
De este modo, la resolución consolida una interpretación que otorga un papel central a la buena fe y a la coherencia en el comportamiento. Y por tanto, se buscar evitar que las comunidades de propietarios puedan actuar de forma contradictoria en perjuicio de quienes han confiado razonablemente en una situación mantenida durante años.
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