LOS ACTOS TOLERADOS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los actos tolerados en la comunidad de propietarios son  comportamientos permitidos de hecho por la comunidad sin oposición expresa. Es decir, comportamientos que no cuentan con una autorización formal de la comunidad de propietarios, pero que tampoco son objeto de oposición efectiva por parte de ésta.

Ejemplos frecuentes incluyen:

• Cerramientos de terrazas sin autorización expresa.
• Uso privativo de elementos comunes sin autorización expresa.
• Instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas sin acuerdo comunitario.

1. Naturaleza jurídica de los actos tolerados en la comunidad de propietarios

Desde el punto de vista jurídico, los actos tolerados no generan, por sí mismos, un derecho subjetivo pleno a favor del propietario que los realiza. La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que la mera tolerancia no equivale a consentimiento ni a modificación válida del título constitutivo o de los estatutos.

La tolerancia es, en esencia, una situación precaria. Se basa en la inacción de la comunidad, no en una voluntad jurídica clara de otorgar derechos.

2. Efectos de la tolerancia

Aunque los actos tolerados no crean derechos automáticos, sí pueden producir ciertos efectos jurídicos relevantes:

• Limitación de la potestad comunitaria: la comunidad no puede actuar arbitrariamente frente a situaciones previamente toleradas.
• Necesidad de diligencia: la inacción prolongada puede generar efectos jurídicos adversos.
• Refuerzo de la seguridad jurídica: se protege al propietario que ha confiado razonablemente en la conducta de la comunidad.
• Posible aplicación de la doctrina de los actos propios: si la comunidad ha mostrado una conducta reiterada de aceptación, podría verse limitada para actuar de forma contradictoria.
• Prescripción o caducidad de acciones: En determinados casos, el paso del tiempo puede impedir el ejercicio de acciones legales para restituir la legalidad.

En resumen, si bien la tolerancia no crea automáticamente un derecho sí puede generar una situación jurídicamente protegible cuando concurren determinados elementos. No obstante, esto depende de las circunstancias concretas.

3. Requisitos para que la tolerancia tenga efectos jurídicos limitativos

De la doctrina jurisprudencial pueden extraerse una serie de requisitos que convierten la tolerancia en jurídicamente relevante:

• Prolongación en el tiempo de la situación tolerada.
• Conocimiento efectivo por parte de la comunidad.
• Inactividad o pasividad frente a la situación.
• Realización de inversiones o actuaciones por el propietario basadas en la confianza generada.
• Consolidación de una apariencia de legalidad.

4. Revocación de la tolerancia

La comunidad de propietarios puede, en principio, poner fin a la tolerancia en cualquier momento, siempre que actúe conforme a la ley.

Sin embargo, la revocación puede verse limitada si se cumplen los requisitos anteriormente mencionados.

5. Límites: ausencia de adquisición de derechos reales

Pese a lo anterior, la tolerancia impide la adquisición de un derecho real por usucapión, al no cumplirse los requisitos legales exigidos para ello.

Esto implica que la protección otorgada no se basa en la existencia de un derecho real consolidado, sino en la necesidad de respetar la confianza legítima y evitar conductas contradictorias.

6. Conclusión de los actos tolerados en la comunidad de propietarios

Los actos tolerados constituyen una figura compleja dentro del régimen de propiedad horizontal. Aunque no generan derechos automáticos, pueden producir efectos jurídicos relevantes que condicionan la actuación futura de la comunidad.

Por ello, resulta fundamental que las comunidades de propietarios actúen con diligencia ante posibles infracciones, evitando situaciones de tolerancia prolongada que puedan generar conflictos o incertidumbre jurídica. Del mismo modo, los propietarios deben ser conscientes de que la falta de oposición no garantiza la consolidación de un derecho.