LA ACCIÓN DE CESACIÓN DE LAS ACTIVIDADES MOLESTAS EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La acción de cesación de las actividades molestas en una comunidad de propietarios constituye uno de los mecanismos legales previstos por la Ley de Propiedad Horizontal para proteger la convivencia vecinal.

¿En qué consiste la acción de cesación?

La acción de cesación es el procedimiento judicial mediante el cual una comunidad de propietarios solicita que se ordene el cese definitivo de una actividad que resulta prohibida o gravemente perjudicial para la convivencia.

¿Qué actividades pueden dar lugar a esta acción?

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que al propietario u ocupante del piso o local no le está permitido desarrollar en él actividades:

• prohibidas en los estatutos;
• dañosas para la finca;
• que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Entre las actividades que con mayor frecuencia han dado lugar al ejercicio de esta acción destacan:

• ruidos continuados durante el día o la noche;
• funcionamiento de negocios sin las correspondientes licencias;
• actividades industriales incompatibles con el uso residencial;
• acumulación de basura que genera malos olores;
• consumo o tráfico de sustancias estupefacientes;
• viviendas utilizadas para actividades ilícitas;
• comportamientos violentos o intimidatorios que alteran la convivencia.

No cualquier molestia justifica acudir a los tribunales. La jurisprudencia exige que la actividad tenga una entidad suficiente y una cierta continuidad, de forma que supere las incomodidades normales que toda convivencia implica.

¿Quién puede ejercitar la acción?La acción de cesación de las actividades molestas en una comunidad de propietarios

La legitimación corresponde exclusivamente a la comunidad de propietarios.

Es el presidente quien actúa en representación de la comunidad, pero para ello necesita autorización previa de la junta de propietarios, adoptada mediante el correspondiente acuerdo.

Requisito previo: el requerimiento de cesación

Antes de acudir a los tribunales, la Ley exige que el presidente requiera al propietario u ocupante para que cese inmediatamente en la actividad.

Este requerimiento constituye un presupuesto procesal indispensable.

Su finalidad es ofrecer al infractor la posibilidad de poner fin voluntariamente a las molestias y evitar el procedimiento judicial.

Medidas cautelares. La acción de cesación de las actividades molestas en una comunidad de propietarios

Una de las principales ventajas de esta acción es que permite solicitar medidas cautelares.

Cuando las circunstancias lo justifican, el juez puede acordar el cese provisional de la actividad mientras se tramita el procedimiento.

Estas medidas son especialmente frecuentes cuando la actividad genera perjuicios continuados o existe riesgo para la seguridad o la salud de los vecinos.

Consecuencias de la sentencia

Si la demanda es estimada, el juez puede acordar distintas medidas.

En primer lugar, ordenará el cese definitivo de la actividad.

Además, podrá condenar al responsable a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados cuando hayan quedado acreditados.

La consecuencia más severa aparece cuando quien realiza la actividad es el propietario de la vivienda. En ese caso, la Ley de Propiedad Horizontal permite al juez acordar la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años.

Si el ocupante no es el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos de ocupación y ordenar el lanzamiento del inmueble.

Conclusión

La acción de cesación es el mecanismo previsto por la ley para que los propietarios o los ocupantes de las viviendas cesen en aquellas actividades molestas, insalubres, peligrosas y/o ilegales.

Advertencia: es necesario requerir previamente al generador de la actividad molesta para que cese en la misma.