LA ACCIÓN REIVINDICATORIA SOBRE ELEMENTOS COMUNES

La acción reivindicatoria sobre elementos comunes en la comunidad de propietarios es una herramienta para defender el patrimonio común de un edificio frente a apropiaciones ilegales.
Cuando un propietario ocupa, utiliza o modifica de forma exclusiva espacios que legalmente pertenecen a todos, la comunidad puede acudir a los tribunales para recuperar ese bien común.

¿Qué implica  la acción reivindicatoria sobre elementos comunes?

La acción reivindicatoria es una acción cuyo objetivo es recuperar la posesión de un bien frente a quien lo posee sin título o sin derecho legítimo. En el contexto de una comunidad de propietarios, la comunidad puede interponer esta acción para que se reconozca su derecho sobre un elemento común ocupado indebidamente por un propietario.

¿Cuándo procede la acción reivindicatoria sobre elementos comunes?

Esta acción procede cuando un tercero ha ocupado un elemento común sin contar con autorización válida.  También si no tiene título que le permita ese uso exclusivo. Algunos ejemplos habituales pueden ser:
• El cerramiento permanente de parte de un rellano o pasillo común.
• La construcción de un trastero o ampliación en la cubierta sin permiso.
• La utilización exclusiva de un patio o zona común como si fuera parte privativa de la vivienda.
La acción se dirige contra el que ocupa el espacio.  Esto aunque no fuera él quien originalmente ejecutó las obras o la ocupación indebida.

¿Quién puede ejercitar la acción reivindicatoria sobre elementos comunes?

La legitimación corresponde a la comunidad de propietarios. Esta debe acordar en junta que se inicien las acciones judiciales pertinentes y facultar al presidente para presentar la demanda.

¿Qué debe acreditarse?

Para que la acción prospere, la comunidad debe demostrar:
1. Titularidad del elemento común. Que efectivamente pertenece a todos los propietarios y está descrito como tal en el título constitutivo de la comunidad.
2. Ocupación o uso indebido: que el copropietario utiliza el espacio de manera privativa sin contar con autorización.

¿Cuál es el plazo para ejercitarla?

La acción reivindicatoria es una acción real sobre bienes inmuebles, y por tanto está sujeta al plazo de prescripción de 30 años.
¿Es qué difiere a la acción de eliminación de obras inconsentidas o acción de cesación?
La acción reivindicatoria tiene por objeto recuperar la posesión de un elemento común indebidamente ocupado. Es decir, persigue que se devuelva a la comunidad un bien que le pertenece.
En cambio, la acción de eliminación de obras inconsentidas busca únicamente la retirada de obras no autorizadas. Y la acción de cesación el cese de una actividad prohibida o molesta. Es decir, no es necesario que exista propiamente una apropiación del elemento común.

¿Qué pasa si se estima la acción?

Si el Juzgado estima la acción reivindicatoria, el demandado será condenado a:
• Retirar las obras realizadas en el espacio común.
• Restituir la zona a su estado original.

Conclusión

En definitiva, la acción reivindicatoria se configura como el mecanismo idóneo cuando lo que está en juego es la recuperación de un elemento común que ha sido indebidamente ocupado por un copropietario. No se trata solo de corregir una irregularidad, sino de restituir a la comunidad la plena posesión de un espacio que pertenece a todos.