Los servicios comunes en la comunidad de propietarios son aquellos destinados al uso colectivo de los propietarios.
Su principal característica es que su uso es compartido entre los vecinos. Por lo tanto, su gestión, mantenimiento y coste corren a cargo de todos los copropietarios. Es decir, en proporción a su cuota de participación.
¿Dónde vienen recogidos los servicios comunes en la comunidad de propietarios?
Los servicios comunes, en principio, en virtud del articulo 5 de la ley de propiedad horizontal deben venir descritos en el título constitutivo. Sin embargo, es habitual que el título constitutivo no exprese con exactitud todos los servicios de los que dispone la comunidad de propietarios.
¿Qué ocurre si no viene recogidos en el título constitutivo? ¿se consideran elementos comunes o privativos? La Jurisprudencia determina que mientras no se acuerde por la Junta de Propietarios que un elemento tiene el carácter de privativo será considerado común. Y ello, con independencia de que se mencionen de forma concreta en el articulo 396 CC. Este artículo no es “numerus clausus” (SAP de Girona núm. 60/2005 de 10 de febrero).
¿Qué servicios son comunes?
Algunos de los servicios comunes más frecuentes son:
- Suministro de agua y energía para áreas comunes.
- Limpieza de áreas comunes.
- Mantenimiento de jardines y zonas verdes.
- Piscinas y áreas recreativas.
- Servicio de conserjería o portería.
- Servicios de videovigilancia.
- Seguro comunitario
Procedimiento para establecer o suprimir los servicios comunes en la comunidad de propietarios
En primer lugar, para que cualquier acuerdo pueda ser válido debe constar en el orden del día de la convocatoria a la Junta.
En cuanto a la mayoría necesaria para establecer o suprimir un servicio común, habrá que estar a lo previsto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Así, se requerirá el voto favorable de las 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación. Y ello, con independencia de que supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Sin embargo, ningún propietario podrá exigir nuevos servicios no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Es por ello, que si el nuevo servicio supone un coste de más de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado a su abono. Si el disidente desea, posteriormente, participar en las ventajas del servicio, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento. Y estos deben estar debidamente actualizados.
Impugnación de acuerdo
Si el acuerdo adoptado no cumple con el procedimiento explicado en el apartado tres puede ser impugnado. Y ello en virtud del articulo 18 de la Comunidad de Propietarios.
Vamos a ver un ejemplo a través de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 núm.75/2024 de 22 de marzo de Segovia:
- Antecedentes de hecho: Un propietario impugna el acuerdo de instalación de cámaras de videovigilancia al acordarse por mayoría de los presentes.
- Fundamentos de derecho. El Tribunal considera el acuerdo conforme a derecho. Y ello, porque en primer lugar, en el orden del día se especifico el asunto a tratar. Así mismo, aunque en el acuerdo se indique que se acepto por la mayoría de los presentes estos representaban un total de coeficientes del 69%. Por lo que, siendo que las 3/5 partes del total de propietarios es un 60%, el acuerdo se adoptó conforme prevé el artículo 17.3de la P.H.
Deje su comentario