LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los defectos constructivos en la comunidad de propietarios pueden ser reclamados por la propia comunidad a través de su Presidente.

1. ¿Qué son los defectos constructivos?

Los defectos constructivos pueden definirse como aquellas deficiencias derivadas de errores de proyecto, ejecución, materiales o dirección técnica que provocan un resultado no conforme con las exigencias legales o contractuales.

2. Legitimación de la comunidad de propietarios. Los defectos constructivos en la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios ostenta legitimación para reclamar frente a los agentes de la edificación. Así, la comunidad de propietarios puede reclamar tanto daños en elementos comunes como en elementos privativos.
La jurisprudencia ha consolidado esta interpretación extensiva, permitiendo a la comunidad accionar en defensa de los propietarios. Así, se considera innecesario que cada propietario interponga su propia demanda.

3. Acuerdo comunitario y representación para reclamar los defectos constructivos en la comunidad de propietarios

Para el ejercicio de acciones judiciales, la comunidad debe adoptar el correspondiente acuerdo en junta de propietarios. No obstante, la exigencia formal de dicho acuerdo ha sido interpretada de forma flexible por los tribunales cuando se trata de actuaciones necesarias para la conservación del edificio.
El presidente, como representante legal, ostenta la capacidad de actuar en juicio en nombre de la comunidad.

4. Vías de reclamación de los defectos constructivos en la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios puede articular la reclamación de defectos constructivos a través de distintas vías jurídicas. Así, puede interponerse la acción de reclamación ante los agentes de la edificación y la acción de responsabilidad contractual.

– La acción de reclamación contra los agentes de la construcción

La LOE establece un régimen específico de responsabilidad para los agentes de la edificación en función del tipo de defecto. Este sistema se articula mediante plazos de garantía:
• Diez años para daños estructurales.
• Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad.
• Un año para defectos de acabado.
Estos plazos se computan desde la recepción de la obra. La acción debe ejercitarse dentro del plazo de dos años desde la manifestación del daño.

– Acción de responsabilidad contractual

Junto a la LOE, la comunidad puede ejercitar la acción de responsabilidad contractual frente a aquellos con los que exista vínculo contractual, fundamentalmente el promotor.
En este caso, el plazo general de prescripción es de cinco años conforme al Código Civil, computado desde que la obligación pudo exigirse, es decir, desde que se conoce el daño.
La principal diferencia respecto de la LOE radica en que ofrece un plazo más amplio en determinados supuestos.
– Compatibilidad de acciones
De conformidad con lo establecido por la doctrina jurisprudencial, ambas vías pueden ejercitarse de forma conjunta cuando concurran los requisitos necesarios. Es decir, no son excluyentes la una de la otra.

5. Conclusión

En resumen, la comunidad de propietarios desempeña un papel esencial en la reclamación de defectos constructivos, actuando como instrumento de defensa colectiva frente a los agentes de la edificación.
Advertencia: es importante tener en cuenta que para interponer la correspondiente demanda será necesario un informe pericial. El informe pericial deberá recoger todas las deficiencias existentes tanto en los elementos comunes como privativos, así como la propuesta de solución a cada uno de ellos y una valoración económica.