LAS DEUDAS COMUNITARIAS DEL PROPIETARIO FALLECIDO
Las deudas comunitarias del propietario fallecido plantean una duda recurrente a presidentes y administradores. La persona que debía las cuotas ya no está. El piso sigue ahí. Y la comunidad necesita saber a quién reclamar.
1. La deuda no se extingue: pasa a la herencia
La muerte del propietario no cancela lo que debía. Las cuotas impagadas forman parte de su patrimonio y pasan a su herencia.
Entre el fallecimiento y la aceptación de los herederos, la herencia es «yacente». No tiene titular definitivo, pero sigue existiendo como patrimonio y puede ser demandada.
Cuando los herederos aceptan, asumen la posición del fallecido. Si aceptan de forma pura y simple, responden también con su propio patrimonio. Si lo hacen a beneficio de inventario, responden solo con los bienes heredados.
La aceptación puede ser tácita. Vender, alquilar o habitar el piso como propio suele bastar. Si los herederos repudian, no responden de nada, y la deuda pasa a los siguientes llamados.
2. El inmueble sigue respondiendo.
El artículo 9.1 e) LPH establece la afección real del piso. El inmueble responde de las cuotas pendientes de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores.
Esta garantía no depende de quién herede. Aunque nadie acepte la herencia, el piso sigue respondiendo en ese tramo.
En las deudas comunitarias del propietario fallecido, esta afección es la mejor protección del cobro. Las cuotas anteriores a ese periodo dependen de la responsabilidad de los herederos.
3. Cómo reclamar y contra quién. Las deudas comunitarias del propietario fallecido
La comunidad debe actuar con método. Primero, identificar si hay testamento y quiénes son los herederos, consultando el Registro de la Propiedad. Después, liquidar la deuda en junta y reclamar por el procedimiento monitorio del artículo 21 LPH.
La demanda se dirige según el caso:
- Herederos que han aceptado: se demanda a cada uno.
- Herederos conocidos que aún no han decidido: puede actuarse contra ellos y contra la herencia.
- Herederos desconocidos: se demanda a la herencia yacente, con edictos.
Si hay silencio prolongado, el Código Civil permite pedir al juzgado que fije un plazo para aceptar o repudiar. Es una buena herramienta para la comunidad como acreedora.
4. Voto, notificaciones y prescripción
Si el piso pasa a varios herederos, deben designar un representante ante la comunidad. Mientras no lo hagan, conviene intentar las notificaciones en la vivienda y con los herederos conocidos, y dejar constancia en el acta.
Las cuotas tampoco se pueden reclamar eternamente. La acción para reclamarlas prescribe a los cinco años (art. 1966.3.º CC), y cada cuota cuenta desde su vencimiento. Este plazo es distinto de la afección real del inmueble, que cubre la anualidad en curso y los tres años anteriores.
El fallecimiento del deudor no interrumpe la prescripción. Sí la interrumpe un requerimiento fehaciente o la demanda. Un burofax enviado a tiempo a los herederos conocidos puede salvar parte de la deuda.
Por eso no conviene esperar a que se aclare la sucesión.
5. Conclusión. Las deudas comunitarias del propietario fallecido
Las deudas comunitarias del propietario fallecido no desaparecen. Pasan a la herencia y, una vez aceptada, a los herederos. Mientras tanto, el inmueble sigue respondiendo de la anualidad en curso y de los tres años anteriores.
La comunidad debe identificar pronto a los herederos, documentar la deuda por años y reclamar con rigor. Así protege el cobro y evita que el paso del tiempo juegue en su contra.