LA VENTA DEL PISO DE PORTERÍA

La venta del piso de portería exige desafectar previamente el elemento común. Cuando una vivienda destinada al portero forma parte de los elementos comunes del edificio, la comunidad no puede venderla como si se tratara de una vivienda propiedad de un particular.

La cuestión puede parecer sencilla, pero jurídicamente requiere seguir varios pasos. Antes de poner el piso a la venta hay que comprobar cuál es su situación en el título constitutivo, en los estatutos y en el Registro de la Propiedad.

Pasos a seguir:

El piso de portería pertenece a la comunidad

Antes de nada, será preciso asegurarnos que el título constitutivo o los estatutos establecen que la vivienda del portero es un elemento común.

El Tribunal Supremo ha reconocido que una vivienda destinada a portería puede tener la consideración de elemento común cuando así resulta del título constitutivo. También existen resoluciones judiciales en las que se ha declarado que la comunidad era propietaria de la vivienda del portero precisamente por la forma en que estaba configurado el inmueble y sus estatutos.

Desafectación del elemento común (ver artículo la desafectación de un elemento común en las comunidades de propietarios)

La comunidad no puede vender directamente una vivienda que sigue siendo un elemento común

Si el piso de portería es un elemento común, su venta supone cambiar su naturaleza. Deja de estar destinado al uso común de los propietarios y pasa a convertirse en una finca susceptible de ser transmitida a un tercero.

En términos sencillos, primero hay que separar jurídicamente ese piso del resto de elementos comunes.

Este proceso se conoce como desafectación del elemento común. Como regla general, la desafectación de un elemento común que implique modificar el título constitutivo exige unanimidad.

El acuerdo en Junta de Propietarios

Si la comunidad quiere vender el piso, la Junta debe adoptar los acuerdos necesarios para modificar su situación jurídica.

En la práctica, habrá que analizar, entre otras cuestiones:

• La desafectación del piso como elemento común.
• La modificación del título constitutivo, cuando sea necesaria.
• La atribución de una cuota de participación al nuevo elemento privativo.
• La correspondiente modificación de las cuotas del edificio, si procede.
• La autorización para realizar la venta.
• La facultad de representación para formalizar la operación ante notario.
• La venta

Una vez realizados los anteriores pasos será el presidente quién en representación de la comunidad proceda a la venta del piso de portería. Es decir, será él quién acuda a la notaría en representación de la comunidad.

Conclusión

Vender el piso de portería que pertenece a la comunidad es posible, pero no debe confundirse con la venta de una vivienda propiedad de un particular.

Si el piso tiene la consideración de elemento común, primero será necesario analizar su desafectación y las modificaciones que correspondan en el régimen de propiedad horizontal.

Además, será necesario adoptar correctamente los acuerdos de la Junta y formalizar posteriormente la operación mediante escritura pública y su correspondiente reflejo registral.

En definitiva, la clave está en no empezar por la venta, sino por determinar jurídicamente la situación del piso.