LA RESPONSABILIDAD POR CAÍDAS EN ZONAS COMUNES MAL ILUMINADAS

La responsabilidad por caídas en zonas comunes mal iluminadas es un tema controvertido. ¿Quién responde si un vecino o tercero se lesiona? Este interrogante aparece cada vez que un elemento común, como un portal, una escalera, un pasillo o un garaje, presenta una iluminación insuficiente.

En este artículo, vamos a centrarnos en sí la Comunidad de Propietarios tiene responsabilidad por las caídas en zonas comunes mal iluminadas.

La respuesta exige analizar dos planos jurídicos distintos pero complementarios: el régimen de deberes de conservación establecido por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y las reglas generales de responsabilidad extracontractual del Código Civil.

Las zonas comunes y el deber de conservación según la Ley de Propiedad Horizontal. La responsabilidad por caídas en zonas comunes mal iluminadas

Antes de nada, hemos de tener en cuenta que la Comunidad de Propietarios tiene el deber de mantener y conservar adecuadamente los elementos comunes. Por lo que, la falta de luz sería un incumplimiento del mismo.

Esta obligación comprende:

• Mantenimiento ordinario: sustitución de bombillas, revisión periódica de instalaciones eléctricas, reparación de temporizadores, sensores de movimiento, etc.
• Prevenir los riesgos: no basta con reaccionar ante averías. La comunidad debe actuar diligentemente para prevenir situaciones de riesgo.

El incumplimiento de estas obligaciones puede desembocar en responsabilidad frente a quienes sufran un daño.

Responsabilidad extracontractual: la culpa o negligencia. La responsabilidad por caídas en zonas comunes mal iluminadas

Desde el punto de vista del Código Civil, para que exista responsabilidad se requiere:

• Una acción u omisión negligente,
• Un daño (físico, moral o patrimonial),
• Relación de causalidad entre la falta de diligencia y el daño sufrido.

Cuando una caída se produce en un espacio común mal iluminado, la omisión imputable suele consistir en no haber mantenido condiciones seguras de iluminación.

El perjudicado debe acreditar:

• El accidente
• El daño
• Y que el nexo causal entre el accidente y el daño sea la falta de luz.

No está obligado a demostrar la causa técnica exacta de la avería, pero sí que la iluminación era insuficiente para un uso normal y previsible.

¿Cuándo responde la comunidad y cuándo no?

La comunidad será responsable cuando:

• La luz del tramo de escaleras o pasillo llevaba tiempo averiada sin reparación.
• La iluminación instalada sea insuficiente.
• Los sensores no funcionan y no se revisan periódicamente.
• No haya cartel señalizando la falta de iluminación

En cambio, la comunidad podría quedar exenta de responsabilidad cuando:

• La avería sea repentina y la comunidad no tuvo tiempo razonable de detectarla o repararla.
• La iluminación era suficiente y la caída se debe exclusivamente a imprudencia del perjudicado

En conclusión, la Comunidad será responsable siempre y cuando se acredite que la caída en un elemento común se debió a un incumplimiento por parte de la Comunidad de Propietarios. Ya sea una omisión de las medidas de conservación y/o mantenimiento o un incumplimiento de la normativa técnica. Y el deber de probar estos extremos será siempre del perjudicado (vecino o tercero).

La Comunidad tendrá la obligación de reparar el daño, es decir, a indemnizar por los daños y perjuicios causados.