LA RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO POR DAÑOS EN ELEMENTOS COMUNES

La responsabilidad del propietario por daños en elementos comunes deriva de lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, el artículo 9 LPH establece cuáles son las obligaciones de cada propietario. En concreto en su letra a) determina que el propietario debe respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes. Estas instalaciones pueden ser de uso general o privativo y encontrarse o no dentro de su piso o local. El propietario debe hacer un uso adecuados de las mismas evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Por tanto, los propietarios responden de los daños causados por ello en los elementos comunes del edificio. Es decir, la responsabilidad del propietario por daños en elementos comunes existe. Sin embargo, existe una excepción, que es cuando el daño haya sido causado por el encargado de realizar la obra.

Excepción de falta de responsabilidad del propietario por daños en elementos comunes

Hay Audiencias Provinciales que consideran que un propietario no es responsable si encarga el trabajo a personal cualificado. El propietario debe desentenderse de cómo se realizan prácticamente las operaciones, confiando en la «lex artis» del profesional.

La cesación de responsabilidad del artículo 1903 Código Civil depende de la no existencia de relación jerárquica o dependencia. Es decir, el propietario deja de tener responsabilidad si no existe relación jerárquica entre el causante del daño y la empresa.

Ejemplo de sentencia de la responsabilidad del propietario por daños en elementos comunes:

• SAP Barcelona 63/2016 de 17 de febrero

La Comunidad de Propietarios le reclama a un propietario unos daños aparecidos en el paramento y pavimento de la escalera comunitaria. Los daños son causados por la adquisición de un nuevo frigorífico por la propietaria. Así, el electrodoméstico no cabía en el ascensor y tuvo que ser trasportado por la escalera comunitaria.

Fundamentos de derecho:

En principio estaría obligado a reparar el que propietario que causó el daño en los elementos comunes.  Y esto aunque no fuera él quién directamente los realizó. Y ello, en base a la culpa “in eligendo” o “in vigilando”.

Sin embargo, constituye doctrina jurisprudencial consolidada que no se puede apreciar responsabilidad cuando el propietario encargó un determinado servicio u obra a un profesional. Siempre y cuando no reservase ningún tipo de dirección y no exista dependencia jerárquica o subordinación. Todo ello en virtud de lo determinado en el artículo 1903 del Código Civil.

Así, no se le puede exigir al propietario mayor diligencia que la de contratar a un profesional experto. Salvo que el propietario se hubiera reservado la vigilancia o participación en los trabajos del contratado (SSTS de 9 de julio de 1984, 27de noviembre de 1993, 4 de abril de 1997, 11 de junio de 1998, 29 de septiembre de 2000, 12 y 30 de marzo de 2001 y 1 de abril de 2004).

Así, las comunidades de propietarios deben tener cuidado contra quién interponen la demanda. Puesto que, si se demuestra que la culpa no fue del propietario y sí del personal cualificado contratado por este, la demanda no será estimada. Lo que conllevaría la condena en costas y tener que iniciar otro procedimiento contra el verdadero causante de los daños.