LA NOTIFICACIÓN DEL FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO

La notificación del fallecimiento del arrendatario al arrendador es obligatoria.

La persona que pretende subrogarse en el contrato debe notificar al arrendador la muerte del arrendatario.  El plazo que dispone para ello es de un máximo de tres meses (90 días).

En este artículo nos vamos a centrar en los contratos de arrendamiento de vivienda.

1. La notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 

A estos contratos les resulta de aplicación el articulo 16.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, que determina que “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”

Es decir, en el plazo de tres meses se deberá notificar por escrito el fallecimiento del arrendatario.  Se deberá indicar la identidad de la persona que pretende subrogarse y su parentesco con el arrendatario fallecido.  A ello habrá de acompañarse algún tipo de prueba, como puede ser el libro de familia, junto con el certificado de defunción del arrendatario.

2. La notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985  (renta antigua)

Estos contratos son los llamados de renta antigua. A estos contratos les resulta de aplicación la Disposición Transitoria 2ª Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Esta disposición determina  que  en lo que respecta a la notificación del fallecimiento del arrendador se regirán por lo establecido en el art.16.3 de la LAU. Aunque en lo demás se rigen por las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Es decir, lo mismo que para el caso anterior.

3. Flexibilidad en la notificación al arrendador

Hemos visto que la notificación al arrendador debía hacerse de forma fehaciente, por escrito y acompañando una serie de documentos. Sin embargo, el Pleno del Tribunal Supremo flexibilizó este criterio al considerarlo demasiado rígido e inflexible.

Así, el Pleno del Tribunal Supremo en su sentencia 475/2018, de 20 de julio flexibilizó la forma de notificar al arrendador el fallecimiento del arrendatario.  Consideró que se produce la notificación del fallecimiento del arrendatario  cuando el arrendador tiene un conocimiento efectivo de ello.

Por tanto, la persona que pretende subrogarse en la posición del arrendatario tiene que poder demostrarlo.  Demostrar que el arrendatario es conocedor de la muerte del fallecimiento del arrendatario y que sabe quién va a ser el nuevo arrendatario.

¿Cómo se puede acreditar que el arrendador es conocedor del fallecimiento del arrendatario? Por ejemplo, si tuvo lugar un cambio de titularidad de la cuenta en que se realiza el ingreso del alquiler.  O si tuvo lugar un cambio en el giro de los recibos a nombre del nuevo arrendatario. O con las conversaciones vía email o WhatsApp que acrediten la notificación. Hay que tener en cuenta que la mera comunicación verbal que no se pueda acreditar no será considerada como prueba de notificación.