LA LEGITIMACIÓN ACTIVA PARA DEMANDAR DE LOS PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD

La legitimación activa para demandar de los propietarios de la comunidad es posible en algunos supuestos.

Es criterio jurisprudencial que el propietario tenga legitimación activa para actuar en defensa de sus derechos en supuestos de pasividad. Esta pasividad puede provenir del presidente o del resto de comuneros. Incluso, tiene legitimación en supuestos de oposición de la comunidad.

Así mismo, el propietario también ostenta legitimación para ejercitar acciones en defensa de elementos comunes o intereses comunes.

Para ejercitar las acciones pertinentes no será necesario contar con el acuerdo de la Junta de Propietarios.

-Sentencias de interés sobre la legitimación activa para demandar de los propietarios de la comunidad:

• La STC núm. 115/1999 de 14 de julio otorga legitimación a los propietarios.

• Esta legitimación es para actuar en defensa de sus derechos en casos de pasividad u oposición de la comunidad. El Tribunal Constitucional entiende que la propiedad horizontal no es una situación de comunidad. Se trata de un régimen jurídico-real de «propiedad separada» que se aplica a los diferentes pisos o locales de un edificio.

Este régimen genera derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades, por lo que cada propietario debe estar facultado para defender sus derechos. Esto es independiente de los restantes propietarios.

• La STS núm. 321/2016 de 18 de mayo determina que el propietario que sufre actividades ilícitas de otro propietario tiene legitimación activa.

• Esta legitimación es para actuar contra el otro propietario. El Alto Tribunal considera que un propietario no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva. Por tanto, un propietario puede ejercitar la acción de cesión en defensa de sus derechos si no lo hace la Comunidad.  Es decir, la legitimación activa para demandar de los propietarios de la comunidad existe.

Ejemplo: propietario que interpone demanda contra otro para que deje de hacer ruidos por la noche. O cualquier otra actividad de las consideras ilícitas.

• La STS núm. 594/2014 de 30 de octubre determina que los propietarios pueden ejercitar acciones que competan a la Comunidad.

• Esto es válido siempre que actúen en beneficio de la comunidad. Y ello, porque cualquier propietario puede tomar medidas legales, no solo sobre su propiedad sino también en áreas comunes del edificio.

Ejemplo: propietario que interpone demanda contra otro para que elimine el cerramiento existente en su terraza que es elemento común. Otro ejemplo, para que el propietario elimine un aparato de aire acondicionado que ha colocado en la fachada del edifico. En definitiva, cualquier obra que afecte a un elemento común del edificio y no cuente con el visto bueno de la comunidad.

Ahora bien, el propietario no puede actuar con abuso de derecho. Es decir, tiene que demostrar que el propietario contra el que se ejercita la acción está causando un daño o perjuicio. El daño puede ser bien contra otro propietario o contra la comunidad en general.

¿Es necesario que en la demanda se haga constar de forma expresa que se actúa en beneficio de la Comunidad?

La respuesta es no. Según la doctrina, el propietario tiene legitimación, incluso sin mencionar que actúa en beneficio o interés de la Comunidad.