LA DESAFECTACIÓN DE UN ELEMENTO COMÚN EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La desafectación de un elemento común en las comunidades de propietarios consiste en que un elemento común pasa a tener carácter privativo.

¿Qué es un elemento común?

Los elementos comunes son aquellas partes del edificio destinadas al uso y disfrute colectivo de todos los propietarios. Ej: jardines, ascensores, escaleras, piscinas, etc.

¿Qué elementos comunes pueden ser desafectados?

La ley de propiedad horizontal no determina qué elementos comunes pueden ser desafectados. Pero en la práctica, los elementos que se suelen desafectar son aquellos que la comunidad pretende vender. Ej: un local, un trastero, el piso destinado a portería, etc.

Consecuencias de la desafectación de un elemento común en las comunidades de propietarios

La desafectación de un elemento común conlleva que el título constitutivo se vea afectado porque los coeficientes de participación se modifican.

Al crease un nuevo espacio privativo, es necesario asignarle un coeficiente propio. Y ello, para que el coeficiente total del edificio siga siendo el 100%. Como resultado, los demás propietarios verán reducidos sus porcentajes individuales.  De este modo, al sumar todos los coeficientes, seguirá sumando 100%.

¿Cuál es el procedimiento a seguir para llevar a cabo la desafectación de un elemento común en las comunidades de propietarios?

En primer lugar,  para que el acuerdo sea válido deberá constar en el orden del día de la convocatoria a la Junta. Y resulta de especial relevancia que consten personalmente citados y notificados todos los propietarios.

Para su aprobación, hay que tener en cuenta que la desafectación de un elemento común afecta al título constitutivo. Así, según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal aquellos acuerdos que modifiquen el título constitutivo requieren unanimidad.

Por tanto, para desafectar un elemento común es necesario que el acuerdo se apruebe por la unanimidad de los propietarios. Y, por ende, por el total de las cuotas de participación.

Así mismo,  para que sea válido el acuerdo, deben constar en él  los nuevos coeficientes de participación de cada propietario. Además, también se debe hacer constar el destino que se le va a dar al elemento común. Por ejemplo, el destino de un local común es proceder a su venta a un tercero. Si se tiene los datos de la persona compradora también es conveniente incluirlos en el acuerdo.

Una vez adoptado el acuerdo debe ser elevado a escritura pública, formalizándose ante notario. Además, como la desafectación implica una alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal, el acuerdo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Este registro es esencial para otorgar validez jurídica frente a terceros.  De este modo se evita que la desafectación pueda ser impugnada por propietarios o futuros adquirentes.

¿Qué ocurre con los propietarios ausentes?

Dado que para que este acuerdo sea válido es necesaria la unanimidad, hay que tener en cuenta qué ocurre con los propietarios ausentes.

En el caso de los votos de los propietarios ausentes estos se consideran  favorables en el siguiente caso: cuando transcurrido el plazo de 30 días naturales desde la adopción del acuerdo no manifiesten su discrepancia. La discrepancia se deberá de comunicar al secretario de la comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.