La adquisición de un derecho de servidumbre por usucapión conlleva que un propietario pueda adquirir un derecho de servidumbre sobre un elemento común.
La adquisición de una servidumbre sobre un bien común de la comunidad conlleva la limitación del derecho de uso o disposición de ese bien para todos los propietarios.
Requisitos para que tenga lugar la usucapión
Hay dos tipos de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria.
En la usucapión ordinaria se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título. La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. El tiempo para su adquisición será de 20 años entre presentes y 30 años entre ausentes.
En la usucapión extraordinaria únicamente la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. El tiempo para su adquisición será de 40 años.
Ahora, vamos a analizar una sentencia para explicar de forma práctica la adquisición de un derecho de servidumbre por usucapión.
La sentencia es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra núm. 806/2024 de 24 de junio:
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Antecedentes de hecho:La adquisición de un derecho de servidumbre por usucapión
Un propietario de plazas de garaje y trasteros interpone una demanda contra la comunidad. La razón es que la Comunidad retiró unos carteles publicitarios colocados en las rampas de acceso a los garajes colocados por el propietario. Dichos carteles llevaban colocados desde 1978, publicitando el alquiler de los espacios.
Así, la Comunidad retiró los letreros pues consideraba que carecían de autorización tras las obras de rehabilitación realizadas en el 2019. Posteriormente, la comunidad aprobó en 2020 prohibir cualquier tipo de letreros.
Sin embargo, el propietario entendía que había adquirido un derecho de servidumbre por usucapión. También que se habían vulnerado los estatutos de la comunidad.
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Fundamentos de derecho (nos vamos a centrar en la usucapión):
El propietario alega que los carteles estuvieron instalados desde hace más de 40 años, de manera visible, pública y sin oposición formal de la comunidad. Incluso durante las obras de rehabilitación en 2019, cuando los carteles fueron retirados temporalmente, él los recolocó sin impedimentos iniciales.
En consecuencia, se cumple tanto el plazo previsto para la usucapión ordinaria como extraordinaria.
El tribunal desestimó este argumento porque no se acreditaron los elementos esenciales de la usucapión:
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Propiedad presuntamente libre:
La jurisprudencia establece que los bienes se presumen libres de servidumbres, y quien afirme haberlas adquirido tiene la carga de probarlo. Según el tribunal, no se demostró de forma clara y suficiente que el uso de las rampas para colocar los carteles constituyera una servidumbre.
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Falta de justo título:
El tribunal subrayó que la usucapión ordinaria requiere un título que, aunque defectuoso, sea idóneo para justificar el derecho. El propietario no presentó prueba de que la colocación inicial de los carteles versase sobre un acuerdo, contrato o autorización explícita de la comunidad.
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Interrupción tácita del plazo prescriptivo:
El tribunal reconoció que los carteles estuvieron colocados durante décadas. Sin embargo, matizó que, en 2005, en una junta de propietarios, se planteó su posible falta de autorización. Aunque no se retiraron, el debate evidenció una disconformidad tácita de la comunidad, lo que impide considerar el uso como pacífico y aceptado.
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Desajuste entre la propiedad y el uso:
Los carteles publicitaban actividades relacionadas con garajes y trasteros, no con un local comercial propiamente dicho. Esto dificultó la prueba de que la posesión del propietario fuera «en concepto de dueño«. Así como, que tuviera derecho a la publicidad en elementos comunes.
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