EL REPARTO DE LOS GASTOS COMUNES DEBE RESPETAR EL TÍTULO CONSTITUTIVO

El reparto de los gastos comunes debe respetar el título constitutivo. Aunque la regla general parece sencilla —cada propietario contribuye conforme a su cuota de participación—, en la práctica existen comunidades que distribuyen determinados gastos atendiendo a otros criterios.

Ahora bien, ¿es válido cualquier sistema de reparto? ¿Puede una comunidad decidir libremente cómo distribuir los gastos comunes?

Para responder a estas cuestiones vamos a analizar la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1498/2025, de 27 de octubre.

1. Antecedentes

El litigio tuvo su origen cuando un propietario impugnó los acuerdos de la comunidad por los que se aprobaron las cuentas correspondientes a los ejercicios 2014 y 2015, así como el presupuesto de 2016. Consideraba que el sistema utilizado para distribuir determinados gastos vulneraba tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el propio título constitutivo del edificio.

La comunidad dividía los gastos en varios grupos. Algunos se repartían exclusivamente entre los propietarios de determinados portales, otros se distribuían por partes iguales entre todos los comuneros y únicamente una parte de ellos seguía el criterio de los coeficientes de participación.

2. Fundamentos jurídicos

El Tribunal Supremo parte de la regla general prevista en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la cual cada propietario debe contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación, salvo que exista un sistema diferente válidamente establecido.

La cuestión jurídica consistía en determinar si el título constitutivo permitía realmente distribuir determinados gastos de forma diferenciada entre los distintos portales del edificio.

Para resolver esta cuestión, la Sala se remite a su propia doctrina. Así, el Alto Tribunal considera que el título constitutivo puede autorizar la individualización de determinados gastos por portales o escaleras. Eso sí, siempre que dentro de cada uno de esos grupos el reparto se efectuara conforme a los coeficientes de participación de los propietarios afectados.

No obstante, el Tribunal también recuerda que esa habilitación no permite sustituir libremente el criterio del coeficiente por un reparto igualitario. Si el título constitutivo no establece expresamente esa posibilidad, ni existe una base legal que la ampare, la comunidad no puede distribuir determinados gastos por partes iguales simplemente porque así lo haya venido haciendo durante años.

En consecuencia, la Sala distingue entre la individualización de gastos —que sí considera válida cuando encuentra apoyo en el título constitutivo— y el reparto igualitario de determinados conceptos, que considera contrario a la Ley de Propiedad Horizontal al carecer de cobertura jurídica suficiente.

3. Fallo

Partiendo de esa interpretación, el Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación.

La sentencia declara la nulidad parcial de las cuentas correspondientes a los ejercicios 2014 y 2015 y del presupuesto de 2016, aunque únicamente respecto de aquellos grupos de gastos que habían sido distribuidos por partes iguales entre los propietarios.

En consecuencia, ordena rehacer dichas partidas para que los costes se distribuyan conforme a los coeficientes de participación. Sin embargo, manteniendo, el resto del sistema de reparto diferenciado por portales que sí encontraba respaldo en el título constitutivo.

4. Conclusión

Esta sentencia vuelve a recordar que la libertad de las comunidades de propietarios para establecer criterios especiales de reparto tiene límites claramente definidos por la Ley de Propiedad Horizontal y por el propio título constitutivo.

No todo gasto debe repartirse necesariamente entre todos los propietarios ni siempre conforme a un único criterio. Es perfectamente posible individualizar determinados gastos cuando así lo permita el título constitutivo o exista una base jurídica suficiente. Sin embargo, esa posibilidad no autoriza a establecer sistemas arbitrarios de reparto ni, mucho menos, a sustituir el criterio de los coeficientes por un reparto igualitario sin la correspondiente cobertura legal.