El arrendamiento de los elementos comunes de una comunidad de propietarios es posible. Los elementos comunes son aquellos destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Ejemplo de ello son las zonas de acceso, escaleras, ascensores, entre otros.
En este contexto, surge la posibilidad de arrendar dichos elementos, lo cual conlleva implicaciones legales y prácticas que deben ser consideradas.
¿El arrendamiento de los elementos comunes requiere autorización?
La respuesta es sí. La autorización para el arrendamiento de los elementos comunes debe ser otorgada mediante el acuerdo de la Junta de Propietarios. En dicho acuerdo establecerán las condiciones y términos del arrendamiento.
Para adoptar el acuerdo es necesario la aprobación de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación. Esto siempre y cuando no tengan asignado un uso concreto. De lo contrario, será necesario el acuerdo unánime.
El arrendamiento de los elementos comunes. ¿Qué elementos comunes pueden ser arrendados?
En principio, la ley no establece ninguna restricción. Los ejemplos más comunes serían:
- La azotea para la instalación de paneles solares.
- La azotea para la instalación de antenas de telecomunicaciones.
- Las zonas de aparcamiento: el parking o garaje de la Comunidad de Propietarios.
- Las terrazas o patios de la Comunidad para la celebración de eventos.
- La vivienda destinada al portero de la Comunidad, cuando en esta no resida el portero de la misma.
- Los locales que pertenezcan a la Comunidad de Propietarios, no a un propietario en concreto.
El arrendamiento de los elementos comunes, como pueden ser la azotea/cubierta del edificio, requiere que se hagan una serie de matizaciones, en algunos casos. Por ejemplo, la instalación de paneles solares o antenas de telecomunicaciones.
En estos casos, la instalación de estos servicios puede conllevar una modificación estructural, para lo que será necesario el consentimiento unánime de los propietarios (Sentencia del Tribunal Supremo núm. 546/2011 de 18 de julio y Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias 187/2018, 7 de Mayo de 2018).
¿Qué ocurre si los acuerdos no cumplen con las mayorías exigidas?
El acuerdo sobre el arrendamiento de los elementos comunes se podrá impugnar por no cumplir con lo determinado en la Ley de propiedad Horizontal. Así, el propietario tendrá un año para impugnar el acuerdo, a contar desde el día que se acordó en la Junta de Propietarios. O desde que tuvo noticia de su existencia.
El acuerdo se declarará nulo, teniendo la Comunidad que dejar el elemento común tal y como se encontraba antes de la aprobación del acuerdo. Eso en el caso de que se haya procedido a realizar alguna obra, como puede ser la instalación de antenas de telecomunicaciones.
¿Cómo tributan estos ingresos?
Las Comunidades de Propietarios no son un ente con personalidad jurídica propia. Sin embargo, los ingresos derivados del arrendamiento de elementos comunes están sujetos a tributación.
Así, estos ingresos tributaran en función de la naturaleza del arrendador (persona física o jurídica. Estos ingresos se consideran un rendimiento de capital inmobiliario sujeto a la normativa fiscal correspondiente. Ya sea el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades. A cada propietario le corresponderá tributar en función de su cuota de participación.
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