La mancomunidad de propietarios es la agrupación de varias comunidades de propietarios independientes. Se unen para la gestión y administración de elementos, servicios o instalaciones comunes a todas ellas.
Normalmente aparece en urbanizaciones privadas, complejos residenciales con varios bloques, conjuntos inmobiliarios, etc.
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Regulación jurídica
Las mancomunidades de propietarios al igual que las comunidades se rigen por la ley de propiedad horizontal.
El principal apoyo normativo se encuentra en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a los complejos inmobiliarios privados. Este articulo reconoce la posibilidad de existencia de:
- agrupaciones de comunidades;
- complejos inmobiliarios privados;
- entidades urbanísticas compuestas por varias subcomunidades.
Además, establece que tales complejos podrán organizarse:
- mediante una sola comunidad;
- o mediante una agrupación de comunidades de propietarios.
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Constitución de la mancomunidad de propietarios
Las mancomunidades de propietarios se crean cuando se produce cuando varias comunidades de propietarios deciden unirse.
La creación de la mancomunidad puede venir prevista desde el origen del complejo inmobiliario, normalmente en el título constitutivo o escritura de división horizontal.
También puede acordarse posteriormente por las distintas comunidades ya existentes. En este caso será necesario que cada comunidad adopte el correspondiente acuerdo en junta de propietarios.
En el acuerdo debe constar entre otros:
- la denominación de la mancomunidad
- los elementos comunes afectados
- el sistema de reparto de gastos
- las cuotas de participación de cada comunidad
- las normas de funcionamiento
- los órganos de gobierno.
Normalmente, suelen crearse estatutos propios que regulan la administración y adopción de acuerdos.
El elemento fundamental en la constitución es la determinación de las cuotas de participación. Estas cuotas establecen cómo se distribuyen los gastos comunes entre las distintas comunidades integrantes.
Las cuotas pueden fijarse atendiendo a diversos criterios, como el número de viviendas, la superficie construida, el uso de los servicios comunes o los coeficientes establecidos en el título constitutivo.
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Regulación interna de la mancomunidad de propietarios
La mancomunidad de propietarios debe contar con órganos de gobierno, los cuales son similares a los de una comunidad de propietarios, como presidente, vicepresidente, junta y administrador.
Como ya se ha indicado, en la mancomunidad de propietarios lo que se administra son los elementos comunes de todas las comunidades. Por tanto, la competencia de los órganos de gobierno se extiende únicamente a los elementos o servicios comunes. Por ejemplo: garajes, piscina, jardines, etc.
La principal diferencia es que en la comunidad de propietarios participan directamente los propietarios individuales de viviendas o locales de un mismo edificio, mientras que en la mancomunidad quienes forman parte de ella son las propias comunidades de propietarios, representadas por sus presidentes.
Es por ello que la mancomunidad de propietarios cuenta con una serie de especialidades:
- La Junta de propietarios estará compuesta, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación. Estos a su vez ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
- La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
Es importante tener en cuenta que las mancomunidades tienen la misma capacidad jurídica que las comunidades de propietarios. Por tanto, pueden contratar servicios, reclamar cuotas impagadas o intervenir en procedimientos judiciales.
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