El embargo de la vivienda por deudas con la comunidad de propietarios es una de las consecuencias más graves que puede afrontar un propietario. Y puede ocurrir como consecuencia del impago del incumplimiento de sus obligaciones económicas con la comunidad.
El art.9.1 e) de la LPH establece la obligación que tiene todo propietario de contribuir a los gastos generales. Así como, los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios.
¿Qué ocurre si un propietario no paga? ¿Puede hacer algo la Comunidad?
Ante el incumplimiento de la obligación de pago por parte del propietario, la Comunidad puede instar un procedimiento monitorio.
El embargo de la vivienda por deudas con la comunidad de propietarios se inicia, por tanto, cuando la comunidad presenta demanda monitoria. La demanda debe estar acompañada de la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda (exigido por el artículo 21.1 LPH).
Antes de proceder a formular la correspondiente demanda de procedimiento monitorio, la Comunidad de Propietarios en Junta debe aprobar la liquidación de la deuda del propietario moroso. Así mismo, debe aprobar que en caso de impago se faculte al presidente a instar la reclamación judicial de las deudas debidas.
La liquidación por deudas. El embargo de la vivienda por deudas con la comunidad de propietarios
En la liquidación debe aparecer el desglose de las deudas, es decir, se debe indicar cada una de las cantidades debidas y sus conceptos.
Este acuerdo de liquidación debe ser comunicado al propietario moroso por escrito. La comunicación para ser válida tiene que realizarse de alguna de las siguientes formas, en orden:
– En el domicilio indicado por la persona propietaria deudora para recibir notificaciones.
– En el domicilio propiedad de la persona propietaria deudora.
– La colación del acuerdo en el tablón de anuncias de la Comunidad o lugar visible de la comunidad.
El plazo para pagar es de tres días. Si en ese plazo no paga, el secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente de la Comunidad debe emitir un certificado de dicha acuerdo en el que se recoja el impago de la cantidad adeuda por el propietario.
La ejecución de la sentencia. El embargo de la vivienda por deudas con la comunidad de propietarios
Una vez presentada la demanda, si el propietario deudor no paga, ni formula oposición, el Juzgado puede despachar ejecución directamente. La ejecución se despachará contra cualquiera de los bienes que posea el deudor, incluida su vivienda habitual.
La preferencia para el cobro de las deudas con la comunidad
En este contexto, resulta clave el privilegio legal que tiene la comunidad de propietarios. El artículo 9.1 e) LPH, en relación con el artículo 1923.1º del Código Civil, otorga a la comunidad preferencia para el cobro de las deudas existentes con la Comunidad. Y ello, frente incluso a otros acreedores con garantías reales, como son los bancos con hipotecas. Esta preferencia se ejecuta en la fase de subasta judicial del inmueble.
¿Se vulnera el derecho a una vivienda digna?
El embargo de la vivienda por deudas con la comunidad de propietarios no vulnera el derecho constitucional a una vivienda digna (art. 47 CE). Y ello, dado que dicho derecho no opera como límite al cumplimiento de obligaciones civiles legalmente exigibles. El ordenamiento jurídico prevé este mecanismo como instrumento legítimo de ejecución forzosa. Siempre en defensa del interés colectivo y del mantenimiento del régimen económico de la comunidad.
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