LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE HECHO

La comunidad de propietarios de hecho es una situación en la que varias personas son copropietarias de un inmueble.  Pero no han constituido conforme a la ley una comunidad de propietarios. Por ejemplo, son propietarios de un edificio o una urbanización con varios pisos o locales.

Características de una comunidad de propietarios de hecho o de facto:

• No se ha otorgado título constitutivo.
• El título constitutivo no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad.
• No existe un acta de constitución formal, ni estatutos, ni normas internas formalmente adoptadas.
• No se ha nombrado un presidente, secretario o administrador.

Reconocimiento de la comunidad de propietarios de hecho

El Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de que en ciertas situaciones se determine la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho. Y ello, en base a lo determinado por el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Así, el artículo determina que la LPH será aplicable a aquellas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 CC, no hubiesen otorgado título constitutivo.

¿Y cuáles son estos requisitos?

• Pluralidad de propietarios. Que haya varios titulares de diferentes partes del inmueble (pisos, locales, etc.).
• Independencia funcional de los elementos privativos. Que los distintos pisos o locales puedan funcionar como unidades independientes. Es decir, tengan entrada propia, instalaciones, etc.
• Existencia de elementos comunes. Que haya partes del inmueble usadas por todos los propietarios. Ej.: escaleras, patios, tejados, instalaciones, etc.
• Uso compartido y gestión común. Aunque no haya órganos formales, los copropietarios gestionan o usan de forma conjunta esos elementos comunes.
• Voluntad tácita o expresa de actuar como comunidad. Aunque no se haya constituido legalmente, los actos de los propietarios pueden demostrar que se comportan como comunidad. Ej.: pago de gastos comunes, celebración de reuniones, etc.

Por tanto, si se dan los requisitos mencionados se habrá constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la LPH.

Esto, resalta el Alto Tribunal será aplicable tanto a los bloques de pisos como a las urbanizaciones. Y ello, porque, aunque la LPH se pensó para bloques de pisos, también se aplica a urbanizaciones si hay parcelas privadas y zonas comunes compartidas. Ejemplo: urbanización con 20 chalets, cada uno en su parcela privada. Además, hay una piscina, una pista de pádel y calles interiores que usan todos los vecinos. Aunque cada casa es independiente, esas zonas comunes (piscina, pista, calles) son compartidas.

¿Qué normativa resulta de aplicación a las comunidades de propietarios de hecho?

La comunidad de propietarios de hecho, regularán su régimen interno conforme a lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal. Y, de forma complementaria, por lo determinado en el Código Civil.

En cuanto a las cuotas de participación de cada piso-local, si no existe acuerdo previo, se presume la igualdad. Es decir, todos los pisos-locales tienen la misma cuota de participación sobre las zonas comunes y privadas.

Sentencias de interés

• Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm.3492/2009 de 28 de mayo.
• Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 17 de julio de 2006.