LOS VICIOS OCULTOS EN LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

Los vicios ocultos en las viviendas de segunda mano son una demostración de que la vivienda adquirida no se encuentra en las condiciones deseables.  Son los defectos de una gravedad tal que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, de tal forma que si hubiera conocido su existencia, el comprador no habría adquirido el bien.

Requisitos que deben darse para poder reclamarlos:

 -que exista graves imperfecciones.   Los vicios existentes deben hacer que la vivienda no se objetivamente apta para su uso, ya sea total o parcialmente.  O por lo menos que la conviertan en inhábil para el destino que le es propio hasta que se reparen los defectos.

-que los vicios estén ocultos a ojos del comprador medio.  Lo que significa que sean inapreciable para quien no tenga especiales conocimientos en la materia.  Eso supone que el comprador no hubiera adquirido la vivienda si hubiera conocido el problema o habría pagado menos por ella. Pero si el comprador hubiese podido conocer el vicio por su profesión no se podrá considerar vicio oculto.

-los vicios deben preexistir al momento de la compraventa de la vivienda.  El vendedor deberá responder por ellos aunque desconociera su existencia.

–Plazo para reclamar los vicios ocultos en las viviendas de segunda mano

El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses desde la fecha en la que se entregó la vivienda.

Procedimiento para reclamar los vicios ocultos en las viviendas de segunda mano.

1º Valorar la naturaleza del daño, a través de un perito en la materia, ya sea arquitecto o arquitecto técnico que deberá realizar un informe escrito.

2º Notificar al vendedor por burofax la situación detectada y los daños que ocasionan. En este escrito se deberá indicar la fecha del contrato y un plazo para solucionar el problema.

Supuestos:

-el vendedor acepta la reclamación:  se llega entonces a un acuerdo con él.

-el vendedor no responde o no acepta la reclamación: iniciar un proceso judicial.  Será fundamental acreditar que el vicio oculto estaba con anterioridad a la fecha de la adquisición.

-Tipos de reclamación de los vicios ocultos en viviendas de segunda mano

 – Estimatoria o Quanti minoris: Acción judicial destinada a reducir el precio de la compra para que se nos reintegre la diferencia de esa rebaja. O bien el importe al que ascienda la reparación de las patologías. Se ejercitará esta acción cuando el vicio, aun siendo grave, no impida habitar la finca.

-Acción Redhibitoria: consiste en desistir del contrato, abonando al comprador todos los gastos que pagó: notaría, registro e impuestos.

En este caso, además, si el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos, deberá indemnizar al comprador por los daños y perjuicios, si este optare por la rescisión.

Si el comprador es un profesional al que se le presuponen unos conocimientos mínimos, se entiende que debería haber detectado los vicios ocultos.  En estos casos la jurisprudencia ha considerado que se puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.