LOS GASTOS COMUNES EXCLUIDOS DE PAGO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los gastos comunes excluidos de pago en la Comunidad de Propietarios solo se dan en ciertos supuestos excepcionales.   Esto es debido a que la regla general es que todos los Comuneros tengan que hacer frente al pago de los gastos comunes en virtud de sus cuotas de participación.

Así, ciertos gastos comunes pueden quedar excluidos de pago si se da alguno de los siguientes supuestos:

-Los gastos comunes excluidos de pago en la Comunidad de Propietarios. Exclusión en el título constitutivo o en los Estatutos

Es habitual que en el título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad se excluyan a algunos propietarios de ciertos gastos.  Generalmente a los propietarios de los locales.  Dichos gastos suelen ser los del portal, escalera, calefacción central, etc.

-Los gastos comunes excluidos de pago en la Comunidad de Propietarios. No acceso al servicio común

El no acceso implica que no se tiene acceso objetivo.  El ejemplo más habitual es el gasto de calefacción central.  Así no se tiene acceso objetivo cuando el local o la vivienda no tienen instalada calefacción.  O cuando utilizan un sistema aparte al existente en la Comunidad de Propietarios.

Respecto de este punto, vamos a estudiar lo determinado por la jurisprudencia:

• SAP de Santiago de Compostela núm. 80/2018 de 23 de marzo:

No puede considerarse general un servicio al que no tienen acceso todos los propietarios. Para que su uso se hayan visto obligados a instalar y sufragar sus propios sistemas de individuales de agua caliente y calefacción, por falta de las correspondientes conducciones.

• SAP Córdoba (Sección 1ª) núm. 185/2014 de 25 de abril:

El criterio general establecido es el del artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.  Es decir, que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de la obligación de contribución a su sostenimiento. No puede aplicarse en aquellos casos en que el local o la vivienda no dispone del servicio de calefacción.

Está excepción no puede darse cuando el propietario teniendo la disponibilidad del servicio decide no usarlo.  O si elimina por su cuenta y riesgo el servicio. Ejemplo: el local disponía de radiadores que hacían uso de la calefacción central pero el propietario decidió quitarlos.

• SAP Madrid (Sección 10) núm. 34/2013 de 23 de enero:

Los propietarios deben contribuir a todos los gastos derivados de elementos o servicios comunes a los que tengan acceso, con independencia de si luego deciden o no utilizarlos efectivamente.

Los propietarios no han de contribuir a los gastos derivados de elementos o servicios a los que no tienen acceso objetivo. Por ejemplo, si no tienen instalada calefacción, gas ciudad o suministros de agua y electricidad. Además, tampoco tendrá que contribuir cuando la propiedad privada del demandado carece de dichos servicios y la comunidad le ha impedido que los tenga o utilice.

En conclusión:

• Solo se tiene que contribuir si el gasto tiene la consideración de gasto general.
• Si se tiene acceso al servicio común pero no se hace uso del mismo el propietario está obligado al abono de los gastos derivados de este servicio.
• Si no se tiene acceso objetivo al servicio común, el propietario no está obligado al abono de los gastos derivados de este servicio.