Los elementos comunes de uso privativo son aquellos elementos comunes que son aprovechados de forma exclusiva por uno o varios propietarios. Los elementos comunes se regulan en el artículo 396 del Código Civil.
Para que se puede dar el aprovechamiento de forma privativa, este tiene que constar permitido en el titulo constitutivo, en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o haberse acordado por unanimidad en Junta de Propietarios. Los elementos comunes de uso privativo suelen aparecer en la escritura de obra nueva.
Un ejemplo muy claro son las cubiertas del edificio que hacen de terraza del propietario que vive en el último piso.
¿Puede un propietario realizar obras en un elemento común, aunque pueda aprovecharlo privativamente?
La respuesta en principio sería que no. No debemos de olvidar que los elementos comunes de uso privativo no dejan de ser elementos comunes. Para poder realizar una obra en un elemento común es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios. Así lo determinan los artículos 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué ocurre si se ha realizado una obra en los elementos comunes de uso privativo sin contar con el consentimiento de la Comunidad?
Pensemos, por ejemplo, que un propietario aprovechando que puede hacer uso de la cubierta del edificio decide hacer un cerramiento para ampliar su vivienda.
Si la Comunidad se entera de que el propietario ha hecho ese cerramiento, puede requerir al propietario de que devuelva el elemento a su estado original. Esto es así porque es una obra en un elemento común del edificio y debe sin contar con su consentimiento.
¿Se le puede exigir responsabilidad al propietario que con su obra ha causado deficiencias en los elementos comunes de uso privativo?
Sí, la Comunidad podrá exigir responsabilidad al propietario que con sus obras ha causado deficiencias en los elementos comunes, con independencia de que haya contado con el visto bueno o no de la Comunidad de Propietarios.
¿Qué ocurre si la Comunidad durante mucho tiempo no dice nada acerca de esas obras?
Dependiendo del tiempo transcurrido puede entenderse que ha habido por parte de la Comunidad de Propietarios un consentimiento tácito. ¿Qué se entiende por consentimiento tácito? El consentimiento tácito surge por la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la Comunidad. Estos se han mantenido en silencio, tolerando durante largo tiempo tales obras. A pesar de ser conocedores de la realización de obras en el ámbito de la Propiedad Horizontal, que hubieren precisado una autorización unánime.
No existe un concreto periodo de tiempo desde el que pueda considerarse que la obra ha devenido lícita por concurrir un consentimiento tácito de la comunidad. Dependerá de si la cuestión se trató en distintas juntas o de si hubo comunicaciones de la comunidad al propietario. También de si hubo requerimiento previo. O de si se dejó pasar el tiempo sin actividad alguna. Aunque diversas Audiencias Provinciales suelen considerar que hay consentimiento tácito transcurrido un plazo de 10 años mínimo.
Sentencias de interés
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 23 de febrero de 2009
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 26 de noviembre de 2010
- Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) 23 de julio de 2004
Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante núm. 1910/2018 de 15 de
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