LAS SERVIDUMBRES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las servidumbres en la comunidad de propietarios implican que algún propietario va a ver afectado su derecho de propiedad sobre su vivienda o local.

El artículo 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal determina que “son obligaciones de cada propietario: c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

Requisitos de las servidumbres en la comunidad de propietarios

 La Ley de Propiedad Horizontal permite que los elementos privativos estén sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a determinadas limitaciones.  Si bien es necesario que se den ciertos requisitos:

• La constitución de la servidumbre debe ser imprescindible para la constitución de servicios comunes de interés general.
• La ocupación de un espacio privativo no puede suponer una privación del derecho de propiedad. No hasta el extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.
• Quórum necesario.  El acuerdo debe ser aprobado por las 3/5 partes de total de los propietarios. Estos deben representar las 3/5 partes de las cuotas de participación.

El consentimiento del propietario directamente afectado no es necesario para que se constituya la servidumbre.

Juicio de ponderación en las servidumbres en la comunidad de propietarios

Se tiene que realizar un juicio de ponderación de los bienes jurídico-protegidos, que son el derecho del propietario a no ver alterado su derecho de propiedad y el de la necesidad de la obra.

Por tanto, se deber ver si la afección supone una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.  En el caso de que sea así no podrá llegarse a constituirse la servidumbre. En el caso de los locales también se pondera si esa afección supone una gran pérdida económica.

Las obras más habituales en las que es necesario que se constituya una servidumbre son todas aquellas que tengan que ver con la supresión de barreras arquitectónicas.  Por ejemplo la instalación de un ascensor o de una rama.

Resarcimiento de los daños y perjuicios

El propietario que ve afectado su derecho de propiedad tiene derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios sufridos.  Para ello se debe tener en cuenta el alcance de la afección sobre su elemento privativo.  Siempre que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento.

Por tanto, la valoración deberá efectuarse en cada supuesto concreto.  Se valorará el espacio ocupado, las molestias ocasionadas y el grado de la propia servidumbre.

Consecuencias de la constitución de las servidumbres en la comunidad de propietarios

El espacio que antes era privativo de una de los propietarios al constituirse la servidumbre se convierte en un elemento común.  A partir de entonces pertenecera a todos los comuneros.

Sentencias de interés:

• Sentencia del Tribunal Supremo núm. 633/2011 de 4 de octubre
• Sentencia del Tribunal Supremo núm. 844/2010 de 22 de diciembre