LAS OBRAS PERMITIDAS A LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES

Las obras permitidas a los propietarios de los locales hay que tratarlas en cada caso concreto. Los locales, al formar parte de una Comunidad de Propietarios, se rigen por lo establecido en los Estatutos de la propia Comunidad de Propietarios y Ley de 49/1960 de Propiedad Horizontal.
Así, en muchos Estatutos de Comunidad de Propietarios ya se permite a los locales comerciales realizar ciertas obras.  Por ejemplo, cómo efectuar las segregaciones, divisiones y agrupaciones oportunas o lo contrario, agrupar dicho local y/o los resultantes de la división o segregaciones anteriores.
Las obras permitidas a los propietarios de los locales se han ido flexibilizando por los Tribunales.

La obras permitidas a los propietarios de los locales  en el interior del local comercial

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
En base a este artículo, en principio, el propietario del local podrá realizar cualquier obra dentro de su propiedad.  Con los límites impuestos y sin que se modifique los elementos comunes del edificio.

La obras permitidas a los propietarios de los locales en el exterior del local comercial

Las obras en exterior del local comercial que pudieran afectar a un elemento común estarían prohibidas o necesitarían de aprobación de la Comunidad de Propietarios por mayoría de 3/5.  Sin embargo, la jurisprudencia ha flexibilizado los requisitos Las obras permitidas a los propietarios de los locales . Ejemplos de obras: colocar un cartel o letrero en la fachada, pintar la fachada de diferente color al del resto del edificio, abrir huecos en la fachada.

Es criterio jurisprudencial que no puede darse idéntica interpretación a los locales de negocio y a los pisos.  Esto es debido a que los locales se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes.  Los pisos constituyen una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto. Es por ello que la posibilidad de realización de obras en los locales comerciales debe ser más amplia.  Es así porque los locales tienen la necesidad comercial de presentar una configuración exterior adecuada para facilitar el conocimiento de su existencia y poder publicitarse.

Con ello, los Tribunales pretenden evitar que los titulares y arrendatarios de locales de negocio no puedan explotar su empresa adecuadamente.
Aunque esto también tiene límites, así deberá respetarse lo recogido en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.  Es decir, las obras en los locales no podrán menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración exterior.

Sentencias de interés:

– Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 679/2020 de 15 diciembre
– Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 330/2011, de 18 de mayo
– Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 427/2016, de 27 de junio
– Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 809/2010, de 22 de diciembre

En todo caso, esto es en términos generales, pero siempre habrá que estarse al supuesto específico en cada caso. Por ello, lo más conveniente siempre es solicitar a la Comunidad de Propietarios el visto bueno para la realización de las obras.