Las obras de sustitución y mejora de elementos comunes en comunidades de propietarios surgen cuando los elementos comunes necesitan cambios. Ya sea por desgaste, por motivos de seguridad o mantenimiento o por modernización.
Los elementos comunes son aquellos espacios o instalaciones del edificio que pertenecen a todos los vecinos. Ejemplo: fachadas, portal, escaleras, tuberías generales, etc.
Estos elementos no se pueden modificar libremente por los propietarios. La decisión debe de adoptarse en junta de propietarios.
Sustitución de elementos comunes. Las obras de sustitución y mejora de elementos comunes en comunidades de propietarios
La sustitución ocurre cuando algo se cambia por deterioro o avería. Por ejemplo, cambiar una puerta del portal dañada. En este caso, no se considera una mejora, sino una reparación necesaria.
Mejora de elementos comunes. Las obras de sustitución y mejora de elementos comunes en comunidades de propietarios
Es distinto de una simple sustitución. Las mejoras buscan comodidad o estética, no son imprescindibles. Ejemplo: instalar un ascensor, instalar cámaras de vigilancia, colocar placas solares, etc.
¿Pero qué ocurre cuando la obra es de sustitución y, a la vez, de mejora?
Por ejemplo, cambio del ascensor antiguo por uno nuevo con tecnología moderna. O cambio de la puerta de entrada al edificio por una de seguridad moderna.
En estos casos, ¿cúal es el quorum necesario para su adopción?
El quorum necesario para llevar a cabo una obra de sustitución, pero a la vez de mejora, dependerá del tipo de obra. Así, es doctrina jurisprudencial que no todas las obras son iguales. Entre otros aspectos se tiene que tener en cuenta:
- Si conlleva o no una afectación de la estructura o estabilidad del elemento sustituido
- Si supone o no una modificación del título constitutivo
Si no se dan ninguno de los aspectos indicados el quorum necesario sería el de mayoría. En el resto de los supuestos será el de unanimidad.
Sentencia del Tribunal Supremo núm. 725/2014 de 16 de diciembre
Esta sentencia es la que asentó doctrina al respecto:
- Hechos: Uno de los propietarios integrantes de una Comunidad de vecinos interpone una acción de nulidad de acuerdo comunitario. Por la que se pretende que se declare nulo el acuerdo que permitía a otros propietarios sustituir la bajante de pluviales existente por una mixta de pluviales y residuales.
- Fundamentos de derecho:
El Alto Tribunal considera que nos encontramos ante una obra de sustitución y mejora de un elemento común.
En principio, ningún comunero puede hacer obras fuera de su superficie interna, es decir, fuera de su vivienda. Ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada.
Si bien en este caso, el Alto Tribunal consideró que no estamos ante una obra que afecte a la estructura del edificio ni a su configuración. Así mismo, la obra tampoco ha supuesto una modificación del título constitutivo ni de los estatutos. Ni se han visto alteradas las cuotas de participación de los comuneros.
Así, el fin de la obra es beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas.
Por tanto, el acuerdo no requiere de unanimidad sino de mayoría.
- Fallo: desestimación del recurso de casación interpuesto por el propietario.
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