LA VALIDEZ DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS NO INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La validez de los acuerdos comunitarios no inscritos en el registro de la propiedad es total. Aunque la inscripción en el registro otorga mayor seguridad jurídica, ya que impide la oponibilidad de terceros.

El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas. Este libro de actas será diligenciado por el Registrador de la Propiedad.

¿Es nulo el acuerdo no diligenciado?

La respuesta es no. Así, entiende la jurisprudencia que el libro de actas no tiene carácter constitutivo. Es decir, el acuerdo existe por el mero hecho de haberse acordado en Junta de Propietarios.

Es cierto que el libro de actas es el mejor medio de prueba para constatar la existencia del acuerdo. Y ello, porque se considera que los acuerdos reflejados en el libro de actas diligenciado son auténticos. Por tanto, no requieren de prueba.

Así, para probar la existencia del acuerdo se admite cualquier medio válido en derecho.

Sentencia de interés: sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 406/2008 de 24 de septiembre.

Oponibilidad de terceros a la validez de los acuerdos comunitarios no inscritos en el registro de la propiedad

Es posible la oponibilidad de terceros de un acuerdo de Junta de Propietarios si no está inscrito.  Es decir, que si el acuerdo no está inscrito tiene efectos entre copropietarios y terceros. Este principio asegura que el acuerdo sea vinculante no solo para quienes lo adoptaron, sino también para personas externas. Para que surja la oponibilidad el acuerdo debe constar diligenciado. Es decir, debe constar inscrito en el libro de actas de la Comunidad y este en el Registro de la Propiedad. La validez de los acuerdos comunitarios no inscritos en el registro de la propiedad es total, pues, sin embargo no es oponible a terceros.

Vamos a explicar esto con una sentencia, Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1643/2023 de 27 de noviembre:

• Antecedentes de hecho:

En la Comunidad se acordó prohibir el uso de destinar los pisos de la comunidad a uso turístico. Dicho acuerdo fue incluido en los Estatutos de la Comunidad los cuales se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Posteriormente, una empresa dedicada al arrendamiento de inmuebles se hizo propietaria de dos pisos. La empresa los destinó a uso turístico.

La Comunidad interpuso demanda contra los propietarios para que cesaran en su actividad. La razón, que existía un acuerdo en los Estatutos que impedía a los propietarios destinar sus viviendas a alquiler turístico.

• Fundamentos de derecho sobre la validez de los acuerdos comunitarios no inscritos en el registro de la propiedad :

El Alto Tribunal, siguiendo la doctrina jurisprudencial, estableció que las normas que limitan usos privados deben constar de manera expresa. Y, además, a fin de tener eficacia frente a terceros deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Así, en una propiedad horizontal, los dueños tienen libertad para usar su inmueble como quieran. Solo hay límites si la ley lo prohíbe, o si las normas de la comunidad lo restringen claramente en los estatutos o documentos legales.

• Fallo: estimo el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios. Así, condeno a las empresas propietarias la inmediata y definitiva cesación de la actividad de alquiler turístico o vivienda de uso turístico

Es importante indicar que los acuerdos no tienen carácter retroactivo. Es decir, si un propietario ya estaba destinando la vivienda a uso turístico, puede seguir dándole ese uso.

En definitiva, lo más aconsejable es diligenciar los libros de actas de la comunidad de propietarios, a fin de demostrar los acuerdos adoptados. De lo contrario, los acuerdos adoptados o las nuevas modificaciones de los Estatutos no serán oponibles frente a terceros (nuevos compradores).