La subrogación en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento del arrendatario está regulada en la LAU. Surge cuando el arrendatario fallece y un familiar o heredero desea subrogarse en el contrato de arrendamiento. Es decir, desea convertirse en el nuevo arrendatario.
En este artículo nos vamos a centrar en los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, tenemos que distinguir entre los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (contratos de renta antigua) y los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.
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Contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (contratos de renta antigua)
¿Quién puede subrogarse? Disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994
En este supuesto se pueden dar hasta dos subrogaciones.
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Primera subrogación:
Las personas que pueden subrogarse en la posición del arrendatario son (en orden de preferencia):
- El cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho.
- Los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
- Los ascendientes (padres/abuelos) del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él. Deben haber vivido con él tres años, como mínimo, antes de su fallecimiento.
Ejemplo: fallece el arrendatario/a, en el contrato se puede subrogar su cónyuge o pareja de hecho. Si también ha fallecido pueden subrogarse los hijos del arrendatario/a. Si también hubiesen fallecido pueden subrogarse los progenitores o abuelos del arrendatario/a fallecido/a.
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Segunda subrogación
Esta segunda subrogación solo tiene lugar cuando con anterioridad ya se produjo una primera subrogación a favor del cónyuge o de la pareja de hecho del arrendatario fallecido.
Así, se pueden subrogar únicamente:
- Los hijos del arrendatario que hubiesen convivido con el arrendatario fallecido, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior. En el caso de que el hijo padeciese de una minusvalía igual o superior al 65% la subrogación será de por vida.
Ejemplo: falleció el arrendatario/a y en su momento ya se subrogó en su posición su cónyuge o pareja de hecho. Ahora fallece el cónyuge o pareja de hecho del arrendatario/a fallecido, podría subrogarse únicamente los hijos del arrendatario/a fallecido primero.
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Contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 (contratos de renta antigua)
¿Quién puede subrogarse? Articulo 16.1 y disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994
Las personas que pueden subrogarse en la posición del arrendatario son (en orden de preferencia):
- El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- La pareja de hecho que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
- Los hijos del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años previos.
- Los ascendientes (padres/abuelos) del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años previos a su fallecimiento.
- Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años previos a su fallecimiento.
- Otros familiares del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años previos a su fallecimiento y sufran de una minusvalía igual o superior al 65%.
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Notificación
Es muy importante tener en cuenta que para que la subrogación sea efectiva, es necesario, comunicar
al arrendador, en un plazo de 3 meses, la muerte del arrendatario y la identidad de persona que va a subrogarse en el contrato.
Para saber más sobre este punto, ver el articulo destinado únicamente a la notificación al arrendador de la subrogación tras el fallecimiento del arrendatario.
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