La segregación de una vivienda o local consiste en dividir el inmueble en dos o más unidades independientes. No debe confundirse con la división material sin efectos registrales. La segregación tiene consecuencias físicas, jurídicas y registrales.
La posibilidad de segregar o dividir un local o vivienda para formar otros más reducidos se regula en el artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es necesario que la Junta de Propiedad autorice la segregación de una vivienda o local?
Dependerá de lo establecido en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios. Así, si alguno de los dos documentos permite la segregación del local o vivienda no será necesario la autorización de la junta. Por lo que el propietario podrá realizar directamente las obras, siempre que se respeten los límites posteriormente indicados.
Por el contrario, si en el título constitutivo o en los Estatutos no se indica nada al respecto, sí que será necesaria la autorización. El acuerdo debe ser aprobado por mayoría cualificada. Es decir, por 3/5 partes de los propietarios, que a la vez representen 3/5 de las cuotas de participación.
¿Y si no hay acuerdo para la segregación de una vivienda o local?
Sin ese acuerdo el propietario no podrá segregar legalmente su propiedad. Si lo hace, la comunidad de propietarios podrá interponer la correspondiente acción de cesación contra el propietario.
¿Es necesario autorización administrativa?
La segregación de un local o vivienda según la ley de propiedad horizontal necesita autorización administrativa.
¿Hay límites a la hora de realizar las obras de segregación?
Sí, como cualquier otra obra, las obras de segregación deben cumplir una serie de requisitos:
- Los locales o pisos resultantes deben ser susceptibles de aprovechamiento independiente. Es decir, que cada uno tenga salida propia.
- No afectar a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio.
- Que no afecte o altere la estructura o configuración de elementos comunes
- No perjudicar los derechos de otros propietarios
¿Puede oponerse la Comunidad de Propietarios a la segregación de una vivienda o local?
La comunidad no puede oponerse de forma arbitraria a la segregación de una vivienda o local . Aunque la ley exige una mayoría cualificada, la jurisprudencia establece que la negativa debe estar razonada. Debe basarse en posibles perjuicios objetivos para alguno propietario o para la comunidad,
En caso de negativa injustificada, el propietario puede impugnar el acuerdo. Es decir, interponer la pertinente acción de impugnación de acuerdo comunitario.
¿Qué consecuencias tiene la segregación de una vivienda o local?
La segregación conlleva la división de un local o vivienda en dos o más partes, por lo que será necesaria la determinación de nuevas cuotas de participación. Las nuevas cuotas de participación también tendrán que ser aprobadas en Junta.
Conclusión
Antes de iniciar una obra de segregación se debe consultar el título constitutivo y los estatutos. Si no se indica nada al respecto, conviene recordar que es necesario el acuerdo comunitario.
Si se realiza la obra sin contar con el visto bueno, la comunidad puede interponer acción para que regrese el local o vivienda a su estado anterior.
Sentencias de interés
- Sentencia del Tribunal Supremo núm. 537/2010 de 30 de septiembre.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 18ª, núm. 346/2021, de 15 de octubre.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19ª, 27 de noviembre de 2019 (Rec. 560/2019)
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