LA RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO ANTE LAS ACTIVIDADES MOLESTAS DE SU INQUILINO

La responsabilidad del propietario ante las actividades molestas de su inquilino surge cuando el arrendador adopta una postura pasiva frente al comportamiento incívico del arrendatario.
En muchas comunidades la situación se repite: ruidos constantes, destrozos en elementos comunes o conductas que alteran gravemente la convivencia. Y ello, mientras el propietario se desatiende por no vivir en la comunidad de propietarios.
Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico no permite esa desvinculación automática.

Qué dice la LPH?

La Ley de Propiedad Horizontal establece con claridad que en ningún piso o local pueden desarrollarse actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Esta prohibición no distingue entre propietario u ocupante, sino que se proyecta sobre el inmueble y sobre quien ostenta su titularidad.
Cuando la vivienda está arrendada, también resulta relevante la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite resolver el contrato si el inquilino incumple sus obligaciones y desarrolla actividades que perturban la convivencia.
El propietario, por tanto, no puede desentenderse de lo que ocurre en su vivienda. Aunque no sea el autor material de las molestias, tiene la capacidad jurídica para actuar: requerir al arrendatario, imponer el cumplimiento del contrato o incluso instar su resolución.

¿Qué ocurre si el propietario no ejercita acción alguna contra su inquilino?

La pasividad puede tener consecuencias. Cuando el propietario no adopta ninguna medida frente a su inquilino conflictivo, es la comunidad quien puede ejercitar directamente las acciones.
El primer paso imprescindible es el requerimiento fehaciente. El presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debe dirigir comunicación formal tanto al ocupante como al propietario.  Y les exigirá el cese inmediato de la actividad molesta. Este trámite es obligatorio para poder acudir posteriormente a los tribunales.
Si el requerimiento resulta infructuoso, la comunidad puede interponer la acción de cesación.  Esta acción está  prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Contra quién puede dirigirse la acción?

Esta acción judicial puede dirigirse contra el inquilino o contra el propietario de forma separada. Si bien, dado que no hay un criterio unánime de los Tribunales, lo recomendable es demandar a ambos.
Y ello, por cuanto las consecuencias pueden ser relevantes para ambos:
• Orden judicial de cese inmediato de la actividad.
• Indemnización por daños y perjuicios a favor de la comunidad.
• Privación del derecho de uso de la vivienda hasta tres años.
• Resolución del contrato de arrendamiento.
En supuestos especialmente graves o reiterados, los tribunales han acordado incluso medidas cautelares para que la actividad molesta se detenga mientras se tramita el procedimiento.
Además, si las conductas pudieran ser constitutivas de infracción administrativa (ruidos, incumplimiento de ordenanzas municipales) o incluso delito, la comunidad puede acudir a la vía administrativa o penal en su caso.

Conclusión

La convivencia en una comunidad de propietarios no puede quedar a merced de la actitud de un inquilino conflictivo ni de la pasividad del propietario. El hecho de que la vivienda esté arrendada no exime al titular de su responsabilidad.  Tampoco limita las facultades de reacción de la comunidad.
En definitiva, la comunidad no está indefensa. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece un mecanismo claro y eficaz para poner fin a las actividades molestas.
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