LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR EL ESTADO DE LOS ELEMENTOS COMUNES

La responsabilidad de la comunidad de propietarios por el estado de los elementos comunes es un asunto muy claro. La Ley de Propiedad Horizontal, especialmente el artículo 10.1, establece que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para:

• el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble
• garantizar seguridad, habitabilidad y estructura del edificio.

¿Pero qué ocurre cuando los daños se producen durante la actuación de una empresa externa?

Esta cuestión fue analizada por la Audiencia Provincial de Baleares. Así, el Tribunal tuvo que determinar quién debía asumir los daños ocasionados en un muro colindante entre una comunidad y una parcela donde se estaban realizando obras.

El caso partía de un problema relativamente habitual en el ámbito de la propiedad horizontal. Durante unos trabajos realizados en un solar vecino se produjeron daños en un muro que separaba ambas propiedades. La comunidad de propietarios reclamaba que la empresa responsable de las obras asumiera la reparación.  Y eso porque entendía que los daños habían sido provocados por su actuación. Sin embargo, al analizar las circunstancias del caso, el tribunal llegó a una conclusión más matizada.

Sentencia sobre la responsabilidad de la comunidad de propietarios por el estado de los elementos comunes

La sentencia pone el foco en una cuestión clave dentro del régimen jurídico de las comunidades: el deber de conservación del inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad debe realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus elementos comunes. Este deber no es solo una recomendación, sino una obligación legal que busca garantizar la seguridad y el buen estado de las construcciones.

En este caso concreto, el muro presentaba una antigüedad considerable, alrededor de setenta años.  Y su estado de conservación no era el adecuado. Para el tribunal, esto resultó determinante. Aunque las obras realizadas por la empresa contribuyeron al daño, la situación previa del muro evidenciaba que la comunidad no había cumplido plenamente con su obligación de mantenimiento. Es decir, el problema no surgió únicamente por la actuación externa.  Sino también por el deterioro previo de un elemento que debía estar bajo el cuidado de la comunidad.

Criterio de responsabilidad compartida. La responsabilidad de la comunidad de propietarios por el estado de los elementos comunes

A partir de esta valoración, el tribunal aplicó un criterio de responsabilidad compartida. Entendió que ambas partes habían contribuido al resultado dañoso.  Por un lado, la empresa que ejecutaba las obras y que pudo agravar la situación.  Por otro, la comunidad, que debía haber conservado adecuadamente el muro. Y por ello, la sentencia fijó un reparto de la responsabilidad económica.  Y atribuye una mayor parte a la comunidad debido a ese incumplimiento del deber de conservación.

Desde el punto de vista jurídico, el caso ilustra muy bien cómo funciona la responsabilidad dentro de una comunidad de propietarios. Muchas veces se piensa que los daños producidos durante una obra recaen automáticamente sobre quien la ejecuta.  Pero la realidad es más compleja. Cuando el elemento afectado forma parte del edificio o está bajo la responsabilidad de la comunidad, los tribunales analizan también si existía un mantenimiento adecuado.

En definitiva, la decisión judicial refuerza una idea importante dentro de la propiedad horizontal.  Las comunidades no solo administran el edificio, sino que también tienen la obligación de conservarlo. Cuando ese deber no se cumple y el mal estado del inmueble contribuye a un daño, la comunidad puede terminar respondiendo, aunque haya intervenido un tercero.