LA PROHIBICIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios es un tema de interés creciente en el ámbito legislativo y social.  La cuestión a dilucidar es si verdaderamente la Comunidad de Propietarios tiene la potestad de prohibir el alquiler turístico.

Antes de nada, indicar que se entiende por alquiler turístico aquel cuya duración sea inferior a los 31 días naturales.

• Acuerdo de la prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler modificó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, añadiendo un nuevo párrafo 12.

En dicho párrafo se indica la posibilidad que tienen las Comunidades de Propietarios de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico. Así, el problema radicar es si «limitar o condicionar», pueden interpretarse como equivalentes a la facultad de «prohibir» .

Así, según este artículo para ver limitada o condicionada la actividad será necesario el acuerdo de 3/5 partes del total de los propietarios.  Siempre que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación.

Actualmente, no existe una sentencia que haya sentado doctrina.  Son las Audiencias Provinciales las que deciden si el acuerdo de prohibición puede considerarse válido o no.

Por otro lado, el acuerdo limitando o condicionando el alquiler turístico no tiene efectos retroactivos.  Es decir, solo vinculará a los propietarios que con posterioridad a la toma del acuerdo quieran destinar su vivienda a esta actividad.  No a los propietarios que ya tenían destinadas sus viviendas a alquiler turístico o vacacional.  Estos no se verán afectados si ya contaban con la autorización correspondiente.

• Los gastos comunes a pagar por las viviendas en las que se ejerce la actividad de alquiler turístico

Según el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal se puede acordar en Junta de Propietarios que los propietarios cuya vivienda esté destinada alquiler turístico abonen hasta un 20% más de gastos comunes que el resto de propietarios

• La prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios incluida en los Estatutos

En este punto vamos a hacer referencia a lo establecido en las recientes sentencias del Tribunal Supremo. STS de 27 y 29 de noviembre de 2023.

El Tribunal Supremo considera que las actividades de alquiler vacacional o arrendamiento de viviendas para uso turístico son actividades comerciales.  Por tanto, se entenderían incluidas en cualquier cláusula estatutaria que prohíba la realización de actividad económica  en las viviendas.  Incluso aunque no esté recogido de forma expresa en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Por tanto, siempre que el acuerdo conste en los Estatutos, será valida la prohibición de realización de la actividad de alquiler turístico.

• ¿Qué ocurre si un propietario incumple el acuerdo de prohibición?

Para saber qué ocurre si un propietario incumple con la prohibición recogida en los Estatutos hay que ir a la ley.  También para saber si incumple con el acuerdo establecido por la Junta de Propietarios. La Comunidad podrá ejercitar contra el propietario la acción de cesación de actividades inconsentidas.  Esta actividad está recogida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (ver artículo relacionado).