LA PREFERENCIA EN LOS EMBARGOS CUANDO LA DEUDA VIENE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La preferencia en los embargos cuando la deuda viene de la comunidad de propietarios se regula en la propia Ley de Propiedad Horizontal.  Significa que la Comunidad de Propietarios tiene preferencia frente al acreedor hipotecario por la deuda derivada del impago por parte del propietario de los gastos comunes.

• Regulación 

Esta preferencia viene recogida en la propia Ley de Propiedad Horizontal.

Así, el artículo 9.1 e) de la LPH determina que “Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

• Vías de ejecutar la preferencia en los embargos cuando la deuda viene de la comunidad de propietarios

Tercería de mejor derecho (artículos 614 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

La tercería de mejor derecho es la facultad que la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a un acreedor, en este caso, sería a la Comunidad de Propietarios, para hacer valer su derecho de preferencia a la hora de que su crédito sea satisfecho con preferencia al acreedor ejecutante, que sería probablemente el acreedor hipotecario (el Banco).

Ej: un propietario no paga la hipoteca ni los gastos de la comunidad de propietarios. Cuando el Banco inicie un procedimiento por el impago de la hipoteca, la Comunidad de Propietarios podrá interponer un procedimiento de tercería de mejor derecho.  Se inicia dicho procedimiento para que se reconozca que su crédito tiene preferencia frente al del Banco.

Hay que tener en cuenta que la Comunidad de Propietarios habrá tenido que interponer un procedimiento judicial previo al interpuesto por el Banco.  Por ejemplo, un procedimiento monitorio, que finalice con que el propietario efectivamente adeuda ciertas cantidades a la Comunidad de Propietarios.

• Límite

El privilegio que tienen las Comunidades de Propietarios tiene un límite temporal que no puede ser superado. Así el límite se establece en los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la anualidad corriente y a las de los tres años inmediatamente anteriores. El día a contar parte desde la presentación de la demanda de tercería de mejor derecho.

Ej: si la demanda de tercería de mejor derecho se presenta el 14 de septiembre de 2023, la Comunidad de Propietarios solo podrá reclamar el importe de la deuda correspondiente al 2023 y a los tres años inmediatamente anteriores, 2020, 2021 y 2022.

• Sentencias relacionadas

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª de lo Civil) núm. 363/2022 de 4 de mayo

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 324/2022 de 14 de noviembre

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante núm. 60/2016 de 10 de marzo

Sentencia de la Audiencia Provincial de Islas Baleares núm. 132/2023, de 27 de febrero