La obligación de los locales de contribuir a la sustitución del videoportero puede ser objeto de controversia. Así, la problemática está en si la obra es de mera mejora o necesaria.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 4ª), núm. 626/2024, de 24 de octubre ha resuelto está problemática. Así, vamos a analizar los argumentos recogidos en la misma.
Marco normativo aplicable. La obligación de los locales de contribuir a la sustitución del videoportero
Antes de entrar en materia, debemos recordar lo que la ley de propiedad horizontal recoge acerca de la participación en los gastos comunitarios:
- Artículo 9.1.e): obliga a cada propietario a contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
- El artículo 10 LPH: impone la realización obligatoria de las obras necesarias para la conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad de la finca.
- Artículo 17.4 LPH: libera a los propietarios únicamente de aquellas mejoras que no sean necesarias para tales fines.
La doctrina de la SAP Cantabria núm.626/2024 de 24 de octubre
En el procedimiento resuelto por esta sentencia, los propietarios de un local impugnaron el acuerdo comunitario que les obligaba a sufragar el coste del nuevo videoportero. Sus argumentos fueron que la obra se trataba de una mejora destinada al uso exclusivo de las viviendas, ya que los locales tenían entradas independientes. Además, de que no existía norma legal o estatutaria que obligara a los locales a sufragar ese gasto
La Audiencia Provincial desestimó su recurso y fijó los siguientes criterios:
- El inmueble ya disponía de un sistema de control de accesos (telefonillo), cuya finalidad esencial es garantizar la seguridad de todos los copropietarios.
- Tanto el telefonillo antiguo como el nuevo videoportero tienen la misma finalidad. En concreto, controlar el acceso al inmueble y garantizar la seguridad de los residentes y de las fincas que lo integran. La seguridad es un servicio común que beneficia a todos, también a los locales, pues protege el conjunto de la finca.
- No es una mejora, sino conservación. La Audiencia explica que las “obras de mejora” son aquellas que aumentan el confort o la calidad del edificio sin ser indispensables. En cambio, las de “conservación” son necesarias para mantener la finca en condiciones adecuadas de habitabilidad y seguridad. A juicio del Tribunal, la sustitución por videoportero se encuadra en este segundo grupo. Y ello porque responde a un estándar tecnológico actual y mantiene la finalidad de seguridad.
- El coste de la obra no era desproporcionado ni innecesario. Por ello no podía calificarse como una “mejora” en el sentido del art. 17.4 LPH.
- Se trata, por tanto, de una obra necesaria de conservación y seguridad, de obligado pago para todos los comuneros. Y quedan incluidos los locales.
Relevancia práctica. La obligación de los locales de contribuir a la sustitución del videoportero
Este pronunciamiento aclara que los locales no pueden quedar exonerados de sufragar gastos de seguridad comunes por no hacer uso directo de la instalación. La seguridad del edificio es un beneficio global, que repercute tanto en viviendas como en locales. Y ello porque afecta a la integridad del inmueble en su conjunto.
Asimismo, la sentencia refuerza la jurisprudencia que entiende que la modernización tecnológica de servicios comunes no es un lujo. Estas actuaciones son una exigencia de conservación conforme a los estándares actuales de habitabilidad y seguridad.
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