LA MODIFICACIÓN DE LA ESCRITURA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La modificación de la escritura de propiedad horizontal es posible.  Supone modificar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Sin embargo, hay que diferenciar varias situaciones:

La modificación de la escritura de propiedad horizontal realizada por el primer titular del inmueble

El primer titular será el promotor del edificio o vivienda.

Así, es doctrina consolidada la que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es propietario único (artículo 5.2 LPH). Ahora bien, esa facultad no le faculta para infringir la normativa de la Ley de la Propiedad Horizontal. Con este planteamiento jurisprudencial se permite dotar de cierta flexibilidad al promotor. Por ejemplo, para los supuestos en que los bajos o locales se encuentran diáfanos y sin dividir. Esto facilitará su posterior venta segregada, lo que se traducirá en el éxito económico de la promoción inmobiliaria (STS núm. 601/2013 de 4 de octubre).

Ahora vamos a ver un caso concreto, ¿qué ocurre si se ha procedido a realizar contratos privados de compraventa? Aquí lo importe será saber si se ha producido el traslado del dominio, es decir, si se ha adquirido la propiedad.

En el supuesto de que no se haya adquirido la propiedad el promotor seguirá teniendo la facultad de modificar el título constitutivo. La doctrina aplica la teoría del título y el modo. Así, si no se ha producido la adquisición de la propiedad, se carece de modo (entrega), al no entregarse físicamente la propiedad (STS núm. 805/2010 de 2 de diciembre).

Para que la propiedad se transfiera es necesario que haya un contrato, una causa de transmisión y una entrega efectiva del bien.

La modificación de la escritura de propiedad horizontal realizada por posteriores titulares

Aquí estaríamos dentro de las modificaciones realizadas por los propietarios de las viviendas o locales.

Aquí dependerá de si el edificio se encuentra en un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas. En caso afirmativo, serán de carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios:

-Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes.

-El aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte.

En caso negativo, será necesario el consentimiento de los titulares que puedan verse afectados, en el que caso de que los hubiera. Posteriormente, el acuerdo deberá ser aprobado por mayoría de 3/5 del total de propietarios.  Estos deberán representar a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Ejemplo de la modificación de la escritura de propiedad horizontal

• Un propietario quiere proceder a la división material de su local comercial para crear varios garajes. En general, las normas estatutarias permiten la división y segregación de locales. Si bien, será necesario el consentimiento de aquellos titulares que puedan verse afectados en sus elementos privativos. También será precisa la aprobación del acuerdo por mayoría de 3/5 del total de propietarios.  Estos deberán, a su vez, representar las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Interesa resaltar que, si se modifica una entidad privada, podrá la mayoría de 3/5 del total de los propietarios fijar una indemnización.  Esto en el caso de que la alteración produzca daños y perjuicios.