La legitimación del presidente de la Comunidad de Propietarios para actuar en representación de la Comunidad de Propietarios en juicio viene determinada en la propia ley de propiedad horizontal.
Así, el artículo 13.3 de la LPH determina que “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.
Necesidad de acuerdo expreso
La ley de Propiedad Horizontal, actualmente, solo establece que es necesario el acuerdo expreso previo para el ejercicio de la acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos.
Sin embargo, la doctrina ha establecido que para que el presidente pueda ostentar la legitimación activa tiene que existir un acuerdo previo de la junta de propietarios que lo autorice expresamente. Salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario.
Con esto se busca impedir que la voluntad personal del presidente vincule a la Comunidad de Propietarios.
La legitimación del presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar defectos constructivos
Ahora la cuestión suscitada es si el presidente tiene legitimación para reclamar daños en elementos privativos y no solo en elementos comunes. La respuesta es que sí. La doctrina considera que el presidente de la Comunidad de Propietarios está autorizado para el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual. Sería por deficiencias existentes, tanto respecto de los elementos comunes como en los privativos. Siempre que se faculte a ello en las Actas de la Comunidad.
Contenido del acuerdo expreso
El contenido del acuerdo de autorización del presidente a ejercer las acciones judiciales debe tener un contenido claro e inequívoco. Así, no basta con que el acuerdo se limite a facultar al presidente a interponer acciones judiciales. En el acuerdo se debe de especificar contra quién se van a ejercitar las acciones judiciales y el contenido de estas. La legitimación del presidente de la Comunidad de Propietarios viene dada por este acuerdo.
Ejemplo. Se autoriza por unanimidad al presidente para interponer en nombre de la comunidad de propietarios las acciones legales pertinentes para reclamar los vicios y daños constructivos existentes tanto en los elementos comunes, como en los privativos del inmueble. Todo ello en defensa de los intereses de la comunidad. Igualmente, se le autoriza al nombramiento de abogados y procuradores, así como a todo lo necesario para llevar a cabo dichas reclamaciones.
Existen juzgados que son más laxos y consideran suficiente con que de los acuerdos adoptados se deduzca de manera razonable la autorización al presidente para el ejercicio de acciones judiciales. Sin embargo, nuestra recomendación es que el acuerdo sea lo más claro y concreto posible.
¿Qué ocurre si se presenta una demanda sin contar con el acuerdo expreso?
Si la demanda se presenta sin el Acta en la que conste el acuerdo expreso de autorización al presidente de entablar acciones judiciales puede ocurrir que se determine la existencia de un defecto procesal de falta de legitimación activa.
Esto quiere decir que no tenemos la facultad de actuar en juicio. Por tanto, no podemos interponer la demanda, por lo que se nos desestimaría en su integridad.
Sentencias de interés
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 176/2019 de 21 de marzo
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 383/2017 de 16 de junio
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 204/2012, de 27 de marzo.
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