LA ACCIÓN DE ELIMINACIÓN DE OBRAS INCONSENTIDAS

La acción de eliminación de obras inconsentidas en la comunidad debe abordarse de forma particular en cada caso concreto.  En la práctica suele ocurrir que muchos propietarios realizan obras que afectan a elementos comunes de la Comunidad de Propietarios sin contar con el consentimiento de la Comunidad.

Si esto ocurre, la Comunidad de Propietarios tiene la potestad de tomar medidas contra las intervenciones no autorizadas que afecten a las áreas comunes.  Para ello ejercitará la acción de eliminación de obras inconsentidas.

Procedimiento de ejercicio de la acción de eliminación de obras inconsentidas

En primer lugar, la Comunidad de Propietarios debe convocar una Junta Extraordinaria.  En ella abordará el tema y recabará pruebas de la falta de consentimiento.

Posteriormente, se procederá a notificar al propietario infractor, otorgándole un plazo para la restitución de la situación anterior.

En caso de que el propietario no cumpla con la orden de restitución, la Comunidad de Propietarios puede recurrir a la vía judicial, previa aprobación en Junta. Así presentará una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia solicitando la eliminación de las obras y la reparación de los daños ocasionados.

Plazo para la acción de eliminación de obras inconsentidas

El plazo para interponer la acción es de 30 años desde el momento en que tuvieron lugar las obras inconsentidas.

El plazo es de 30 años.  Es así porque el Tribunal Supremo, en sentencia de  14 de septiembre 2016, consideró que esta acción tiene carácter real.  Las acciones por las que un propietario reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración tienen carácter real.

El consentimiento tácito

Normalmente, el propietario realizador de las obras inconsentidas alegará la existencia de consentimiento tácito por parte de la Comunidad de Propietarios. El consentimiento tácito tiene lugar cuando la Comunidad de Propietarios y los propios integrantes de la Comunidad no han dicho nada.  Cuando, a pesar de ser conocedores de la realización de obras sin consentimiento, se han mantenido en silencio, tolerando durante largo tiempo las mismas.

No existe un concreto periodo de tiempo desde el que pueda considerarse que la obra ha devenido lícita.  Habrá que estar al caso concreto.  Así, el Tribunal Supremo en la sentencia anteriormente mencionada indicó que el conocimiento no equivale a consentimiento.  Ni el silencio supone genéricamente una declaración.  Habrá que estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito.

Consecuencias de la estimación de la acción de eliminación de obras inconsentidas

La acción de eliminación de obras inconsentidas conlleva en el caso de que sea estimada por el Juzgador:

• La declaración de ilegalidad de las obras realizados por el propietario que no contó con el consentimiento de la comunidad.
• La restitución del elemento común a su estado anterior. En la mayoría de los casos, supone eliminar o demoler las obras realizadas.
• El propietario tendrá que hacer frente al coste que conlleve devolver el elemento común a su estado anterior.

Ejemplo: Cerramiento en la terraza común del edificio que se encuentra en la cubierta del edificio.  Se deberá proceder a su demolición para que la terraza vuelva a su estado original.