El título constitutivo de la comunidad de propietarios es el documento que establece los derechos y obligaciones legales de la comunidad de propietarios.
Contenido del título constitutivo
El título constitutivo de la comunidad de propietarios, según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal deberá contener:
- La descripción del inmueble.
- Los servicios e instalaciones con los que cuente el inmueble.
- La descripción de casa piso o local. Se hará constar su extensión, linderos, planta en la que se encuentre y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano
- La cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Para su fijación se tomará como base la superficie útil del piso o local. Esta base se pondrá en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior y su situación. Así como, el uso que se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Así mismo, podrá contener:
- Las reglas de constitución y ejercicio del derecho
- Disposiciones sobre el uso del edificio, pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Así, podrá formar un estatuto privativo que no perjudique a terceros, siempre que este no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
Estas reglas y disposiciones serán lo que se conoce como los Estatutos de la comunidad de propietarios. Estas no pueden ser contrarias a las leyes y en especial, a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal.
En el caso de que la comunidad de propietarios careza de Estatutos será de aplicación la ley de Propiedad Horizontal.
Modificación del título constitutivo
El título constitutivo de la comunidad de propietarios se puede modificar como establece el artículo 17.6 de la LPH. Para aprobar o modificar las reglas contenidas en el título constitutivo es necesario obtener la unanimidad de todos los propietarios. A parte de la unanimidad total de los propietarios es necesario que estos representen el total de las cuotas de participación.
Algunos ejemplos de modificación del título constitutivo serían el cambio de destino de un elemento privativo o la modificación de las cuotas de participación. Otro ejemplo, serían la alteración de elementos privativos por segregación o agrupación.
Inscripción del título constitutivo
La inscripción del título constitutivo de la comunidad de propietarios en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. Su falta de inscripción no implica la inexistencia de la misma porque la inscripción registral no es un requisito constitutivo (Auto del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2021). Lo mismo ocurre con la modificación del título constitutivo
Aunque siempre se aconseja la inscripción tanto del título constitutivo como de sus modificaciones, para que estas sean oponibles frente a terceros.
La inscripción del título constitutivo es habitual que la realice el promotor del edificio. La modificación del título será realizada por el Presidente, quién deberá comparecer ante Notario. Para ello, deberá acudir con el Acta en que conste el acuerdo adoptado. Posteriormente, esta escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
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