El propietario responde de las obras realizadas por el inquilino en los elementos comunes cuando se hayan realizado sin autorización. Así, en virtud de los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal es el propietario quién responde de las alteraciones en los elementos comunes.
En este sentido, el propietario deberá asumir la responsabilidad de corregir la alteración, incluso si no tenía conocimiento previo de la actuación del inquilino.
¿A quién se tiene que demandar? ¿Al propietario? ¿Al inquilino? ¿A ambos?El propietario responde de las obras realizadas por el inquilino en los elementos comunes
Respecto de esta cuestión la jurisprudencia está dividida. Así, hay Tribunales que entienden que solo hay que demandar al propietario y otros que a ambos.
Nunca se podrá demandar únicamente al propietario si se va por la vía de la Ley de Propiedad Horizontal. Al propietario se le podrá demandar por la vía de la responsabilidad extracontractual.
En nuestra opinión, lo más conveniente sería demandar a los dos. Y ello, porque ante la negativa del inquilino las obras no podrían ser ejecutadas, ya que él no fue parte en el proceso.
Vamos a analizar una sentencia en la que la demanda se dirige contra ambos, propietario e inquilino.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares núm. 539/2023, de 15 de noviembre:
Antecedentes del caso. El propietario responde de las obras realizadas por el inquilino en los elementos comunes
- La Comunidad de Propietarios presentó una demanda contra propietaria del local y la arrendataria del mismo.
- La demanda tenía como objeto la declaración de ilegalidad de ciertas obras. Las obras se realizaron en la fachada del edificio, sin autorización de la comunidad.
- La Comunidad de Propietarios solicita la demolición de las obras y la restitución de los elementos afectados a su estado original.
- En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Palma declaró que la obra de revestimiento de la fachada constituía una alteración no autorizada.
- La propietaria apeló la sentencia, argumentando que no fue notificada debidamente de la junta de propietarios y que no realizó las obras. Así mismo alegó que las obras eran necesarias para la conexión del local a las instalaciones del edificio.
Fundamentos de Derecho
El Tribunal desestimó el recurso de apelación por los siguientes motivos:
- La obra en la fachada alteraba y modificaba la configuración exterior del edificio. Así, no se trataba de una obra menor.
- La obra fue realizada sin contar con la autorización de la Junta de Propietarios.
- La convocatoria a la Junta de Propietarios se realizó por email, siendo esta la vía habitual de comunicación.
- El propietario debe responder de las obras en virtud de lo establecido artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello, con independencia de lo estipulado en el contrato de arrendamiento delo local.
Fallo
En base a todos los argumentos anteriores el Tribunal desestimo el recurso de apelación interpuesto por la propietaria del local.
Así, el Tribunal consideró que la Comunidad de Propietarios tenía derecho a exigir la restitución de la fachada a su estado original.
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