El plazo de prescripción de obras inconsentidas en la comunidad de propietarios es un elemento a tener en cuenta antes de demandar. Es el tiempo que tiene la comunidad para interponer una acción contra obras realizadas en elementos comunes.
Básicamente, lo que pretende la comunidad de propietarios es recuperar la posesión de un elemento común. Esto es lo que se conoce como acción reivindicatoria.
La acción reivindicatoria viene regulada en el artículo 348 del Código Civil.
En la actualidad, la doctrina administrativa considera que el plazo de prescripción de obras inconsentidas en la comunidad de propietarios es de 30 años. Así, tal y como se recoge en el artículo 1963 del Código Civil, las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.
Vamos a ver algunos ejemplos de sentencias:
Sentencia sobre el plazo de prescripción de obras inconsentidas en la comunidad de propietarios
- Sentencia del Tribunal Supremo núm. 540/2016 de 14 de septiembre
Una comunidad de propietarios interpone una demanda contra los propietarios de los bajos del edificio. La acción ejercitada es la de eliminación de obras inconsentidas en elementos comunes del edificio.
La acción se formula para la supresión de las conducciones que fueron instaladas por los propietarios en el forjado superior del garaje del edificio. Así, la finalidad perseguida era dotar una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales.
Fundamentos Jurídicos: El Tribunal Supremo considera que la acción por la que se reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior es de carácter real. Esta acción debe dirigirse contra el titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración.
Por tanto, siendo la acción de carácter real el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años (artículo 1963 CC).
Otro punto para tener en cuenta es si cabe considerar que ha habido un consentimiento tácito. El consentimiento tácito surge por la inactividad de la comunidad de propietarios y de los propios integrantes de la comunidad. Así, la comunidad a pesar de ser conocedora de la realización de obras, que hubieren precisado una aprobación, se ha mantenido en silencio. Por tanto, se puede entender que ha tolerado las mismas.
El Tribunal Supremo considera que no es lo mismo conocimiento que consentimiento. Para saber si hay consentimiento tácito habrá que estar a los hechos concretos. Es decir, si ha habido alguna manifestación de voluntad de aceptar o no esas obras.
Otro ejemplo sobre el plazo de prescripción de obras inconsentidas en la comunidad de propietarios
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante núm.250/2023 de 4 de julio
Un propietario interpone una demanda contra otro por la realización de obras en un elemento común sin autorización. El propietario demandado realizó modificaciones en los conductos de ventilación comunitarios. Esta acción resulta lesiva para los intereses de la comunidad.
En este caso se trata de la ocupación de un espacio titularidad de la comunidad para crear una servidumbre de desagüe. Ya que los locales no gozaban de tal derecho.
Fundamentos: la Audiencia considera que la acción por la que se reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior es de carácter real. Siempre y cuando esta acción se dirija contra el titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración.
Por tanto, el plazo de prescripción aplicable es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.
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