EL IMPAGO DE CUOTAS POR PARTE DE ENTIDADES BANCARIAS

El impago de cuotas por parte de entidades bancarias propietarias de viviendas vacías es un problema cada vez más frecuente en las comunidades de propietarios. Tras una ejecución hipotecaria o adjudicación, muchos bancos se convierten en titulares de inmuebles que permanecen desocupados.

Las entidades bancarias propietarios, al igual que el resto de propietarios están sujetos a las obligaciones legales que impone la Ley de Propiedad Horizontal.

Obligaciones legales de los bancos como propietarios.  El impago de cuotas por parte de entidades bancarias 

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en su artículo 9.1.e), que todo propietario debe contribuir a los gastos generales en proporción a su cuota de participación, independientemente de que use o no el inmueble.

Por tanto, el banco, al adquirir un inmueble, asume obligaciones como cualquier propietario. No solo responde por las cuotas futuras sino también debe abonar las correspondientes al año en curso. Además, la comunidad puede reclamar las deudas de los tres años anteriores a la adquisición de la vivienda.

¿Qué hacer si el banco no paga contribuye al pago de los gastos?.  El impago de cuotas por parte de entidades bancarias 

Trámites previos a la reclamación judicial

Antes de proceder a formular la correspondiente demanda de procedimiento monitorio, la Comunidad de Propietarios en Junta debe aprobar la liquidación de la deuda.

En la liquidación debe aparecer el desglose de las deudas.

El acuerdo de liquidación debe ser comunicado al banco por escrito de forma fehaciente. Por ejemplo: enviar un email certificado o burofax con acuse de recibo.

El plazo para pagar es de tres días. Si en ese plazo no paga, el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente de la comunidad debe emitir un certificado de dicho acuerdo en el que se recoja el impago de la cantidad adeuda por el Banco.

Petición inicial de procedimiento monitorio

La petición inicial de procedimiento monitorio (demanda) debe ir acompañada de una serie de documentos, en concreto:

• El certificado de deuda expedido por el secretario y con el visto bueno del presidente de la Comunidad de Propietarios.
• Documento acreditativo de la notificación al propietario deudor del acuerdo de liquidación. Ej: burofax
• Documento que acredite la autorización al presidente de formular la correspondiente reclamación judicial. Ej: Acta en la que conste la liquidación de la deuda y el acuerdo de que el presidente formule la correspondiente reclamación judicial en caso de impago.

Admisión de la petición y requerimiento de pago

Una vez presentada la petición con los documentos indicados el Letrado de la Administración de Justicia admitirá a trámite la petición inicial de procedimiento monitorio. A continuación, requerirá al Banco deudor para que comparezca, pague en el plazo de 20 días.  También puede formular escrito de oposición.

Incomparecencia

Si el Banco no comparece y no paga, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio. A continuación, dará traslado a la Comunidad de Propietarios para que inste el despacho de ejecución.

Pago

Si el Banco comparece y paga en el plazo de 20 días, el Letrado de la Administración de Justicia archivará las actuaciones.

Oposición al requerimiento

Si el Banco se opone al requerimiento de pago, el asunto se resolverá en el juicio que corresponda según la cuantía.

Importante: si el deudor se opone, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes.  Estos deberán ser suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.