EL EJERCICIO DE ACCIONES JUDICIALES POR EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD

El ejercicio de acciones judiciales por el presidente de la comunidad requiere la autorización expresa acordada en Junta de Propietarios.

El artículo 13 de la LPH establece que el presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él. Hay que recordar, que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica. Es decir, la legitimación activa o pasiva es de la Comunidad de Propietarios, pero su representante es el presidente.

Procedimiento para el ejercicio de acciones judiciales por el presidente de la comunidad

Para que el presidente puede actuar como representante de la Comunidad la Junta de Propietarios debe autorizarle expresamente. Es decir, debe quedar recogido en el acta el acuerdo por el que se faculta al presidente para ejercitar una determinada acción judicial.

¿Qué mayoría es necesaria para aprobar el ejercicio de acciones judiciales?

Dado que la LPH no recoge  la mayoría necesaria para este tipo de acuerdos, se debe acudir al criterio general. Es decir, a lo determinado por el artículo 17.7 LPH que establece que será necesario el acuerdo por mayoría simple de propietarios y cuotas. Y en segunda convocatoria por la mayoría de los presentes y cuotas.

¿Qué ocurre si se interpone una demanda por la Comunidad sin la previa autorización de la Junta?

Para explicar esto vamos a acudir a la reciente sentencia del Tribunal Supremo núm. 332/2024 de 6 de marzo, que determina lo siguiente:

• La comunidad de propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica. Ello no significa que no goce de la capacidad para ser parte en los procesos civiles; es decir, de poder ocupar la posición jurídica de demandante o demandado.
• Su comparecencia en juicio (capacidad procesal) deberá hacer efectiva «por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades«. En este caso, tal y como determinado el artículo 13.3 LPH será el presidente de la Comunidad de Propietarios
• Es doctrina jurisprudencia de esta Sala la necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios autorizando al presidente. Salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
• Es doctrina jurisprudencial que el acuerdo es necesario para evitar que el presidente pueda decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad.
• Al tratarse de un defecto procesal y no de falta de legitimación ¿es subsanable? Pues para ello deberemos tener en cuenta la urgencia del procedimiento. Así, no es lo mismo un supuesto de urgencia que cuando la Comunidad ha tenido el tiempo suficiente para tomar la decisión de ejercitar una determinada acción.

En consecuencia, no se puede aceptar que el ejercicio de la acción admitiese la mayor dilación que supondría la adopción de un acuerdo comunitario en una dividida comunidad vecinal.

En definitiva, nuestro consejo es que siempre que se interponga una acción por la Comunidad de Propietarios se interponga junto con el acuerdo de la Junta de autorización al Presidente.