EL DERECHO DE VUELO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El derecho de vuelo en la comunidad de propietarios es la facultad para construir en altura sobre una estructura existente. Y ello, sin alterar la propiedad del suelo.

Así, tal y como determina el articulo 396 del Código Civil el vuelo es un elemento común de la comunidad de propietarios.

La cesión del derecho de vuelo en la comunidad de propietarios

La cesión del derecho de vuelo permite a la comunidad otorgar a un propietario o a un tercero el derecho de construir o instalar estructuras adicionales sobre el edificio. Por ejemplo, en la azotea o en otras áreas superiores. Esto es útil para instalaciones como nuevas plantas, terrazas, chimeneas de salida de humos o placas solares.

A cambio, la comunidad suele recibir una contraprestación. Esta puede ser económica o en forma de mejoras en el edificio, como renovaciones de fachada, instalación de ascensores o reparaciones necesarias.

Ejemplo.  El propietario del local tiene interés en instalar una chimenea de salida de humos o paneles solares en la cubierta del edificio. Dado que la cubierta es propiedad común, este propietario necesitaría obtener el derecho de vuelo para realizar la instalación. La comunidad, al ceder este derecho, puede negociar una contraprestación económica.  También puede acordar que el cesionario se haga cargo de ciertas mejoras en el edificio.

Requisitos para la cesión del derecho de vuelo en la comunidad de propietarios

Para poder ceder el derecho de vuelo, la comunidad tiene que adoptar el pertinente acuerdo en Junta de Propietarios.

El problema está en que mayoría se considera necesaria para este tipo de acuerdo. Así, según el artículo 17 LPH, será necesario la unanimidad para aquellos acuerdos que modifiquen el título constitutivo de la comunidad. Y ello porque puede considerarse que al afectar el derecho de vuelo a un elemento común del edificio se está modificando el título constitutivo.

Sin embargo, también puede entenderse que la mayoría necesaria es simplemente de 3/5. Esto tendrá lugar si la obra que se tenga que realizar no modifica la estructura o configuración del edificio en exceso.

Veamos un ejemplo:

• Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias núm.76/2021, de 24 de febrero:

Antecedentes de hecho: la Comunidad de Propietarios aprueba dar consentimiento a la comunidad colindante para realizar un recrecido de unos 15 cm. en una medianera. En este caso se vería afectada la terraza común, pero de uso privativo de uno de los propietarios.

Fundamentos de derecho. El Tribunal considera que en este caso es necesario la unanimidad. Y ello, porque la obra autorizada afecta sustancialmente a un elemento común como es la terraza.  Y además priva a los apelantes de su uso. Además, se pretende privar a los apelantes sin darles ningún tipo de compensación.  Y manteniéndoles su cuota de participación.

Es importante tener en cuenta que, al ceder el derecho de vuelo, se produce un cambio en la estructura de la propiedad.  Lo que puede influir en el coeficiente de participación de cada propietario en la comunidad.

¿Qué ocurre si un propietario construye algo en altura sin permiso de la comunidad?

Si el propietario no cuenta con el visto bueno de la Comunidad recogido en acta, la Comunidad podrá exigir su demolición.

Veamos un ejemplo:

• Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga núm. 419/2020 de 23 de septiembre

Antecedentes de hecho.  Unos propietarios han elevado una planta más sobre su vivienda y sobre la misma una terraza y un casetón.

Fundamentos de derecho.  El Tribunal considera que las obras realizadas por los demandados suponen una modificación del título constitutivo. Así, al no ser ajustadas a derecho las referidas obras, procede por tanto su demolición.