EL CONTRATO DE ARRAS

El contrato de arras o señal es un contrato privado que supone el compromiso de llevar a cabo una compraventa, generalmente, de un inmueble. El comprador entrega un precio, reserva, y con ello garantiza la obligación del vendedor de entregarle el bien.
El RDLey aprobado estos días por el que los bancos pagan el impuesto de AJD al realizar una escritura de préstamo con garantía hipotecaria ha obligado a los firmantes de  contratos de arras a seguir adelante si no querían perder el dinero entregado (La Vanguardia).

La forma en el contrato de arras

El contrato de arras deberá contener todos los detalles del acuerdo: importe de la compra, forma de pago, plazo de formalización del contrato de compraventa, etc.

El contrato de arras:  tipos

– en primer lugar, el contrato de arras confirmatorias, es el más utilizado y la entrega de dinero supone un anticipo del precio de la compraventa. Es decir, la entrega es a cuenta del precio final.
Este tipo de contrato no permite el desestimiento. Así,  si se da un incumplimiento, la parte cumplidora podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización de los daños y perjuicios causados.

– otro tipo es el contrato de arras penitenciales, permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes. La penalización para el comprador es perder la cantidad entregada.  Para el vendedor, devolver el duplo de la cantidad recibida. Se regula en el artículo 1454 del Código Civil.

-y el contrato de arras penales.  En él se pacta una cantidad como indemnización por daños y perjuicios para el caso de incumplimiento.  Ello no es óbice para que se pueda exigir el cumplimiento. Es decir, además de la indemnización se podrá exigir el cumplimiento del contrato.

Cuando en el contrato no se concrete qué tipo de contrato de arras se ha firmado se entiende que son arras confirmatorias. Para que sean arras penitenciales tiene que quedar muy claro en el contrato.

Diferencias entre contrato de arras y contrato de reserva para compra

Si se firma un contrato de reserva, el vendedor sólo tiene una obligación, la de no vender a otra persona el mismo bien. Por su parte, el comprador quedará obligado a pagar la reserva correspondiente.
Sin embargo, no queda claro si el vendedor queda obligado a vender el inmueble al comprador.  Tampoco si el comprador queda obligado a pagar la totalidad por la compra del piso. Se trata de un contrato irregular, utilizado habitualmente por las agencias inmobiliarias y del que existe muy poca jurisprudencia. Por ello, ante una posible compra, es preferible por ser más seguro, firmas un contrato de arras.