EL CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

El cambio de uso de local a vivienda se puede llevar a cabo siempre que el titulo constitutivo o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no lo prohíban expresamente.

Libertad en el cambio de uso de local a vivienda

La doctrina del Tribunal Supremo ha establecido que “existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal”.  Lo que está basado en el derecho a la propiedad privada (SSTS núm. 419/2013, 25 de junio).

Así, no hace falta ningún acuerdo por parte de la Junta de Propietarios para cambiar el uso del local a vivienda. Si bien, actualmente, el problema radica en la realización de obras por parte de los propietarios del local.

Obras que no afectan a elementos comunes

El Articulo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

En base a este artículo, en principio, el propietario del local podrá realizar cualquier obra dentro de su propiedad.  Eso sí, con los límites impuestos y sin que se modifiquen los elementos comunes del edificio.

Obras que afectan a elementos comunes

El cambio de uso de local a vivienda, en multitud de ocasiones, puede conllevar la necesidad de realizar obras en elementos comunes.   Por ejemplo: ser necesario abrir un hueco en la fachada para la instalación de una puerta o de una ventana.

Aquí, al tratarse de obras que afectan a un elemento común del edificio será necesario el visto bueno de la Junta de Propietarios.  En concreto, será necesario su aprobación por unanimidad de los propietarios, ya que este tipo de obras conllevan una modificación del título constitutivo.

Es importante tener en cuenta que en este tipo de casos no se puede aplicar la doctrina que ha venido a flexibilizar las exigencias normativas en materia de mayorías en los supuestos en los que las obras que afecten a elementos comunes se ejecuten en locales comerciales.  Esto es debido a que en aquí lo que se pretende es cambiar el uso de local a vivienda.

*Advertencia: el hecho de que el Ayuntamiento haya otorgado al propietario licencia para llevar a cabo las obras no exime al propietario de contar con el visto bueno de la Comunidad de Propietarios.

Consecuencias de realizar obras sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios

La consecuencia principal es que, si se realizan las obras sin el consentimiento de la Comunidad, esta podrá solicitar al propietario que se reponga al estado en que estaba el edificio.  Es decir, el propietario tendría que quitar lo realizado y devolverlo a su estado original.

Sentencias de interés sobre el cambio de uso de local a vivienda

• Sentencia del Tribunal Supremo núm. 419/2013 de 25 de junio
• Sentencia del Tribunal Supremo núm. 728/2011 de 24 de octubre
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 401/2016, de 26 de julio