EL ABUSO DE DERECHO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El abuso de derecho en la Comunidad de Propietarios  se puede dar en diversos supuestos. Surge cuando por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, se hace uso de una norma en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.

Impugnación de un acuerdo adoptado con abuso de derecho

El acuerdo adoptado con abuso de derecho por parte de la Junta de Propietarios es impugnable.  Así lo establece el artículo 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal.

El plazo para impugnar un acuerdo por abuso de derecho es de 3 meses, a contar desde el momento en que se tuvo conocimiento del acuerdo. En el caso de los propietarios ausentes será desde el día en que recibieron el acta de la Junta de Propietarios.

El abuso de derecho en la comunidad de propietarios y los elementos que lo conforman

Para que pueda considerarse que existe abuso de derecho deben concurrir dos elementos:

• el objetivo: anormalidad en el ejercicio.
• el subjetivo: voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo.

Ejemplos de situaciones que implican abuso de derecho por parte de la Comunidad de Propietarios

• La Comunidad de Propietarios se niega a la realización de obras en los elementos comunes injustificadamente.  Con perjuicio para el propietario solicitante y sin beneficio alguno para el resto de los propietarios o para la comunidad.  (SAP Zaragoza de 26 de febrero de 2001).
• La Comunidad de Propietarios impidiendo a algún propietario la realización de obras de ornamentación y/ o mejora (toldos, pintura, cerramientos…) cuando la regla general ha sido la permisividad. (SAP Málaga de 22 junio 2004)
• Las decisiones de la Comunidad inhibiéndose de acometer reformas en elementos comunes que sólo perjudican a un grupo de vecinos.  Ej: la falta de reparación de cubiertas o azoteas (SAP de Salamanca de 9 de septiembre de 2020).
• Las prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultan inocuos para la Comunidad.  Ejemplo: la colocación de un cartel anunciador de un negocio.
• La reiteración de acuerdos que hayan sido anulados judicialmente (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 22 diciembre 1997).
• Los acuerdos que impiden, sin razón real que lo justifique, la actuación de un propietario sobre elementos comunes de uso privativo.  Cuando no supongan perjuicio alguno para la Comunidad (SAP León, Sección 3.ª, de 30 julio 2001).
• Las reclamaciones contra un comunero por obras consentidas tácitamente (SAP Madrid, Sección 13.ª, de 17 febrero 2004).
• La imposición de un reparto de gastos por consumo contrario a la equidad y sin ningún fundamento objetivo que justifique el trato desigual de los copropietarios.
• Las condiciones abusivas impuestas por la Comunidad para la realización de obras a los propietarios.
• La denegación de autorización para la apertura de puertas de emergencia en locales en los que por sus características y uso sea preceptiva esta medida de seguridad. (SAP Toledo, Sección 1.ª, de 22 mayo 2006).

El abuso de derecho en la comunidad de propietarios y sus consecuencias

La estimación de la existencia de abuso de derecho es la declaración de la nulidad del acuerdo con todas las consecuencias que ello conlleve.  Es decir, es como si ese acuerdo nunca hubiese existido.